代書教你的買房知識

減稅利多的好消息來啦～
最近因為物價上漲的非常有感，而且已經持續一段時間，物價應該是回不去了。
近期因國內消費者物價指數（CPI）漲幅居高不下，達到調整免稅額法定標準，所以財政部最新宣布111年將調整綜合所得稅、遺產稅及贈與稅的免稅額。
以下就來分別說明調整內容吧～
綜合所得稅減稅2023年五月報稅適用
財政部賦稅署於110年11月24日公布，明年綜所稅免稅額、標準扣除額、薪資所得特別扣除額分別調高至9.2萬元、12.4萬元、20.7萬元，2023年5月申報2022年綜所稅時適用。

這次接的是有來聽過我的課程的朋友，也是朋友的朋友，很剛好的就是聽完課程後沒多久就買到房子了。
買賣房子真的就是種緣分。
該是你的就很順利的是你的，如果沒緣，怎樣強求也就是會溜走。
第一次陪同到信Ｘ房屋簽約，優點是說明內容比較多也比較仔細一點，都用電腦打字契約看起來比較漂亮，業務人員服務比較有耐心，但代書已經簽到不耐煩。XD
在這個當下，我腦中突然有個聲音，「站在自己立場仔細審閱契約不是很自然不過的事嗎？」
簽約的過程中，我對仲介的服務態度都感覺很良好，只是覺得有種「為何代書對契約都很理所當然」的感覺？
我的意思是，在簽約前代書似乎不會多加思考，怎樣約定對雙方來講可以取得一個比較公平的平衡？
這大概就是雙代書必須存在的最好理由吧？
代書只想趕快把約簽完走人，也是礙於壓力。
本案因為是售後回租，所以買方要顧慮的事自然會很多，而且回租本身就會存在風險，但代書都覺得這沒什麼。
我不是在批評，只是覺得疑惑為何會認為這不是什麼事？
那麼在契約的期日約定上，就比較不能適用一般契約的期日，可能需要考慮是否要多一點時間，讓交易整體是比較公平的狀態。
當然這需要買賣雙方的同意，只是代書直接以一般契約的期日去約定，然後覺得理所當然，這是我第一個覺得意外的部分。
第二個意外的部分是，代書直接主動詢問賣方要不要先動支，我驚到下巴都要掉下來了。
過程中都沒問買方意願耶？好像自己就幫買方決定可以動支，有種沒有受到尊重之感。
另外第三個意外，就是為何買賣雙方另外約定的協議內容，竟然還需要仲介公司的同意？
協議根本與仲介沒任何關係，竟然還需要其同意，實在是很匪夷所思？
我直接當場提出這個疑問，後來仲介去問代書後才說那我們把增設條款附在協議後面。
看了那麼多仲介簽約，還是回到那句老話「買房子不是看房仲的品牌，而是看仲介個人」。
看了那麼多代書簽約，大品牌也並不是就是中立的立場去簽約。
過程只是想趕快簽完，再去簽下一場。
感覺心裡有點失望吧？因為我對它是有期待的，然後趕快認清現實ＸＤＤ
前面都有把關好的話，後面其實也就很順利。
只是去看房時有發現一些需要修繕的部分，買賣雙方有講好要如何處理即可。
然後就交屋了。
這件最花時間部份在於，在簽約前要把所有事情都想一遍、回租的租賃契約也要先擬好。
這樣交屋時直接簽約就好了，不用再囉哩八唆的討論，反而會失去籌碼。
我有一位同業朋友，之前也是遇到朋友買房，賣方要回租的案件。
沒有在簽約前先把握好談判籌碼，結果交屋後要看賣方道德心，買方自己交屋後也無法安心。
無法心安這真的是一件很辛苦的事啊～
這件我在交屋後快一個月，才發現原來我文章還沒打完ＸＤＤ
只好趕快草草了事ＸＤ
 

最近房市很熱絡，所以詢問雙代書的人數有比較增加。
這次的買方是有來聽我開的「房屋買賣詐騙破解術」課程來的，可以讓想買房子的人有收穫覺得還蠻好的＾＾
買房子一定也要先做功課
這次的時機點還挺不錯，買方本身功課做得非常充足，要事先注意或查詢的事情都有先做好，所以都還蠻順利的，我感到非常佩服。
例如第二次看房子時就「攜帶」建築師、設計師一起去看，也有先請銀行估價。
雖然是個大工程，但是這樣才真的能買得安心、開心及放心。
我最近開了一堂「買房跟你想的不一樣-買房前的功課」就是想跟大家宣導，買房前為什麼要做功課？
買方聽完我的課後隔2天就先跟我聯絡，委託我當雙代書，先請我幫忙看謄本及成果圖。
看完謄本後，我告訴買方有哪些部分要先跟仲介確認，仲介來回幾次後蠻快時間就約下斡及見面談了。
依照慣例，我一樣在見面談的前一天就先跟買方見面講解買賣流程、注意事項、需求、契約書...等等內容，讓買方問到飽，然後就放心等見面談。
這次的考前猜題，題目都有對哦～ＸＤ
挑選適合自己的仲介才能彼此信任
這次新竹遇到的仲介算是不錯，人蠻實在的，店長也是都有誠實溝通。
這也是買方有跟我強調，這位仲介是他接觸過的仲介中，覺得最佳的了。
我常常在說，選仲介並不是要挑品牌，而是要挑選適合自己的人。
因為大品牌也有不好的仲介，小品牌也會有好仲介，所謂事在人為，人品才是重點。
而適不適合自己？就是要從多見面、多聊天來得知。
本件從見面談到簽約大概3個小時而已，算是很快的。
賣方人看起來也是蠻和善的，跟我們說她先生很重視鋼筋，所以都常常會去監工、魚缸裡的魚養了二十幾年，有感情了...等等。
一樣的，見面談時就要先確認不動產說明書、謄本、是否可以塗銷、修繕位置、總價、期款時間、契約及仲介費等等。
全都討論、談妥後就直接簽約。
雙代書的把關真的很重要
整個簽約過程中，買方最不滿意的就是代書了ＸＤ
我可以理解代書就是這樣「趕火車」、又不會講解太多，所以我不喜歡簽仲介約。
不過，有點難理解為何新竹的代書都很習慣要留買方印章？或是代刻，不能當下蓋一蓋就好嗎？
畢竟現在詐騙什麼的鳥事也很多，買方真的不太敢隨便留東西。
不過這位代書的優點是會願意寫特約條款，不像之前遇到的代書還會回說：不知道怎麼寫。
在代書快速講解的時候，就要一直踩煞車，還主動跟賣方確認一些事項，不然怕賣方不知道或當下沒講清楚又產生糾紛，這樣會很麻煩。
雖然很囉唆，簽約過程會比較久一點，但之後的流程就會很順利，不用擔心沒按契約進行，因為該講的都講了。
還好有直接跟賣方溝通清空的事，買房子最怕這種事發生了，簽約的代書通常都不會管這個部分，然後就比較容易會有一些不愉快。
不只是價格  交易安全更重要
今天簽約還蠻順利的，買方雙代書的費用也有多給，真是感動，還叫我加油、希望我可以幫助到更多想買房子的人。
買方說：「有很多人都不重視簽約這個手續，如果有找專業人士就可以避免掉很多不開心的事或是糾紛，明明大家都需要，卻不看重實在很可惜。」
像他朋友才發生了衝動簽預售，父母不同意購買而退訂，結果當場賠了一百多萬，真的是很可惜啊～
這類的事情在網路上真的是屢見不鮮，太多案例了。
終於已經要進到過戶的程序了，然後買方就收到仲介通知要去一趟店頭，包準沒好事。
果然就是賣方有問題，仲介要詢問買方是否可以先幹嘛幹嘛的。
還好簽約時有押一堆特約條款，不然不知道會發生什麼事？
買方也沒答應，就堅持按照契約走就好。
如果是一般的買方，答應的機會就大很多了，因為一般人沒有聘請雙代書顧問，也不會去思考到如果答應了後續可能會發生什麼事？只聽到仲介的一面之辭與廉價的保證。
因為買方以前有在金融業工作的經驗，所以也看了很多黑暗面，對契約本身就特別小心。
仲介講的好像很簡單，但其實說穿了就是問買方要不要賭博的意思。
不動產真的就是一步錯；步步錯，有這樣很大的感觸。
當然，事情的發生有時相對人或仲介並不是故意的，但如果事前沒有防範到，事後再賣什麼人情也都沒用了，白紙黑字才是最重要的。
這大概也是業界普遍不喜歡雙代書的原因吧？簽約時間又比較長，毛也比較多，但這也是沒辦法的事啊～
不過其實雙代書對仲介代書來說應該是會很輕鬆的，因為雙代書都已經跟客戶討論過流程了，簽完約後，客戶有什麼疑問也都是找雙代書討論。
不過，也是有遇過那種簽完約之後就再也沒收到仲介代書消息的人，彷彿消失了一般，賣方還以為遇到詐騙了，這樣也是不行的。
陪同過戶讓買方安心
好啦～這件因為過程有點波折，後來仲介說可以依照買方的要求來處理，所以約了時間要一起去地政事務所辦理，我也一起陪同前往。
一般來說買房是不需要陪同這個程序的，但賣房就需要了。
不過，我還是得特別聲明一下，這是我自己做事的態度及方式，並不等同每位雙代書都是如此作業。
為求謹慎，擔心後續又有什麼問題，我方請賣方提供餘額證明並且去電照會資料是否正確。
但要照會也沒那麼容易，如果仲介代書不配合，也還是要跟銀行唇槍舌戰一番，這件就是如此，所幸後來還是照會到了。
我只能說新竹的代書做事實在是很令人嘆氣，但新竹明明工程師就很多，不是應該很謹慎才對嗎？真的是很不解？
買方說，可能就是工程師不懂這個部分，所以才會養出這樣做事的代書。
也是有道理。
終於可以撥款了，然後仲介代書說到交屋要7天，我真的會被氣死。
然後仲介代書還跟賣方說可以自己去塗銷，我又被氣了一次，真的沒把交易安全放在眼裡。
交屋也是很普攏共
想說交屋這麼簡單的事應該很順利了吧？
結果電和瓦斯沒去結清，只以10月份的帳單去分算，非常傻眼，現在是12月份捏。
管理費說繳到明年3月，但是也沒收據。
實在是很...

最近影集「魷魚遊戲」很紅，為了一賭這在紅什麼？才決定追劇。
在看影集之前，比較常看到一般人似乎比較著重在對「人性」的刻畫上。
但我看完後認為，這部影集的重點不在人性，而是在「人生遊戲規則」、「學習」、「選擇」及「團隊」上。
不過，這是我自己對於影集的解讀，不一定是正確的。
裡面有些爆雷，建議先看完影集再來看心得會比較好。
我自己的觀點是著重在：
1、宇宙運行的法則
2、學習的重要性
3、要懂人生的遊戲規則
4、有團隊才能活得好又省力
5、要做正確的選擇
 

昨天很猝不及防的，央行突然宣布自然人購買第二戶房屋不得有寬限期，為之譁然。
新聞也紛紛上了「央行打炒房」、「央行再出手」等的標題。
但我個人覺得這標題蠻無聊的，這哪算是打房？根本就無傷大雅。
只不過是沒有寬限期而已，就改成本利攤了，還是可以買、可以貸款，到底是在算什麼打房啦？
央行有哪些新規定？
一、新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期
二、 調降購地貸款最高成數為6成。
三、 調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年。
規定的內容如何呢？
一、自然人持有第2戶購屋貸款者續增，且主要集中在特定地區；規範自然人於特定地區第2戶購屋貸款無寬限期，有助降低借款人過度運用財務槓桿，並強化銀行授信風險控管。
特定地區是指哪裡？
台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹市及新竹縣。
二、近月銀行建築貸款年增率仍高，主因購地貸款大增；購地貸款成數上限由6.5成降為6成（保留1成動工後撥款），有助抑制購地貸款過度擴張。
三、配合購地貸款未動工興建之貸款成數上限下調，工業區閒置土地抵押貸款成數上限由5.5成降為5成；另除外條款之「一定期間」採一致性標準為1年，有助加速借款人辦理工業區閒置土地之興建開發。
結論
這次對建商影響比較大一點，自然人則是普通，沒有要炒房的人根本沒差。
買房的重點還是要以自己負擔得起為主，否則短時間可以用貸款來撐，長時間呢？
繳不起還是得斷頭或法拍了，不是白忙一場嗎？

話說，我去年的「攀爬機」心得文，沒想到那麼受歡迎，已經快要1000人氣了。
可能是大家都找不到真實的心得文的關係，很多的是廣告文，所以很快躍升到第一名，是還蠻驚嚇的。
但是能夠幫助他人了解一樣產品，他人再決定是否要購買，這也是很棒的事吧？
而且我好少在推薦東西喔，因為我很少買東西ＸＤＤＤ
前陣子我買了一個線上課程，本來是想來了解理財的，但是後來我發現這門課講的其實更多是觀念。
例如單元一
就講到每一個階段的黃金十年。
什麼是黃金十年？就是人生分成20~30歲、30~40歲、其他的我就不講了。
人生最精華的年齡就是20~40歲，這階段應該要做什麼事，人生才會成功？
當然每個人對成功的定義不一樣，對我來說，要事業有成、不虞匱乏的生活就是成功。
如果，我年輕時有這種課程就好了！
或是，如果我早幾年認識這位老師就好了！
我的人生一定會比現在更好、更有成就吧？甚至是已經達到我成功的定義了。
你有辦法把握精華的20年嗎？

如果大家有常在找資料的話
可能會在網路上看到有蠻多人會批評房貸壽險
比較常見的是銀行會告訴我們，要搭配房貸壽險才能貸到多少金額，諸如此類～
所以常招致批評，強迫推銷引起了一般人對於房貸壽險的負面觀感
然而，我們真的了解房貸壽險嗎？是不是因為這種不好的經驗就直接拒絕瞭解了呢？
這篇就來告訴大家什麼是房貸壽險吧！
房貸壽險是什麼？

最近經由朋友介紹，受託陪賣方一起去簽約。
賣方的仲介也是賣方經由朋友介紹來的，所以過程中比較沒有一般人會遇到的那種廝殺樣態，聽說收的仲介費也是很優惠的金額。
這次實在是好臨時，議價過程也是瞬息萬變，雖然我很老神在在，不過我不參與議價，價格還是要自己決定哦～
賣方沒有預期會成交，本來想回家了，突然的成交讓賣方感覺很意外，是啊是啊～買房或賣房總是讓人措手不及的如此突然。
賣方有著很棒的觀念，覺得自己沒有時間做那麼多功課，本來就很忙、又要搬家，直接請專業人士來幫忙協助比較快，也不用擔心太多事情。
所以在賣房子前的議價諮詢（不是我，是我的朋友接受諮詢），又委託雙代書，買房時也有請專門驗屋公司協助驗屋，確實省了不少時間、精神及方向，所以買賣才會那麼快完成。
賣方也覺得這樣的服務很方便，還好他自己有先去網路搜尋找資料，剛好就找到了朋友的社團，有緣能知道有這些服務，都是以前沒有想過的。
賣方的長輩也覺得很驚訝，以前都沒有這些服務存在的，時代真的不一樣了呢～
讓房屋買賣交易公開透明
雙代書的存在是要強迫房屋買賣能公開透明化、資訊對等及保護買賣雙方權益，不是要質疑或欺負誰。
我習慣在簽約前（一、二天）就要先與客戶見面溝通，先通盤了解客戶整個與仲介接觸的過程，客戶最在意哪些事情、跟仲介談了些什麼？
要先了解這些內容，我才有辦法協助買、賣方做到最贏、最全盤條件的爭取。
由於賣方是第一次賣房，也蠻擔心是否有沒注意到的事，所以想要我全程陪同議價過程，不然我是沒在陪同議價的。
跟仲介議價完後，這次賣方的需求條件都有達成，真的很為賣方感到高興。
本案議價過程還蠻快速的，大概歷時2.5小時完成，賣方心情從緊張到放鬆，就像是洗三溫暖，有人陪心情會比較穩定、踏實，有種靠山的感覺，比較能幫助自己做最好的決策。
看到買方議價時沒有任何人陪伴，其實也會覺得對方很可憐，要自己承受情緒變換，也不知道自己的決定是否正確？然後就要簽約了。
這次簽約，遇到的簽約地政士（代書）講解的算蠻清楚的，是我遇到的裡面算講得完整的，這部分很值得肯定。
但是我很不喜歡一種情況，有一方要求契約要加註時，地政士（代書）會很常說：「我不知道要怎寫。」我已經遇到第二次了，感受不是很好。
貴為專業人士如果都不知道怎麼寫，那到底能夠幫忙什麼呢？
專業就應該要互相尊重的處理客戶事務，畢竟是各司其職，並不是要找麻煩。
說真的，如果地政士在辦理過程中真的很公平公正的話，雙代書就不需要存在了，更何況還有涉入詐騙案件的前例。
雖然我也不是說地政士都會這樣。
但普遍來說，很高的比例是不會協助買賣雙方，只是做好自己過戶的事情而已。
不過這也算是公平公正的一種吧？？？
我是習慣會主動關心仲介代書的進度，以確保自己可以掌控整個流程，雖然仲介代書很討厭這樣，但我也是做好我的工作本分而已。
最近有個小插曲
賣方說從簽約到目前爲止，仲介代書都沒主動聯絡過，連過戶也都是透過仲介及我才知道，賣方覺得蠻生氣的。
賣方還說：「以前跟信Ｘ買都不會這樣。」
對啊～信Ｘ是直營店，代書都是自己公司的，所以服務很好、也很專業。
如果是透過加盟店買賣房屋，代書都是外面合作的，跟仲介沒什麼瓜葛，服務什麼的都是看運氣。
賣方要過戶我也會陪同到地政事務所，審閱過戶文件是否正確？買賣雙方人對不對？
交屋
順順的等了三個月，終於快要交屋了。
但我的心情都一直很憂慮，超怕賣方搬家會搬不完的，所以都一直在提醒搬家的事情，希望不會嫌我太囉唆。ＸＤ
還好後來賣方也是很努力的整理搬家，有在時間內完成清空。
交屋當天還蠻順利的，30分鐘就完成了。
清點需要留存的資料及計算金額是否正確等、講一下房地合一稅如何申報及退稅。
只是又有一個小插曲，賣方在跟買方交付鑰匙時有小聊一下，然後買方說他不知道有機車位，也沒去看過。
不知道這算好事還是...？
延伸閱讀
什麼是雙代書？買賣房屋有保障，這筆費用不能省！

房地合一稅2.0與實價登錄2.0同步在110年7月1日上路了！
雖然我們很常聽到房地合一稅，但是否有想過什麼是房地合一稅呢？為何要繳房地合一稅？
房地合一稅究竟是幹嘛用的呢？相關規定又是如何呢？
這篇文章一次告訴你。
什麼是房地合一稅？
最早以前，在還沒有房地合一稅時，當我們把房子賣掉後，隔年都要在申報所得稅的同時，一起申報「財產交易所得稅」。
因為賣房子也是所得來源的一種，所以也要課稅，蠻合理的。
因此，以前賣房子要繳的稅就是「財產交易所得稅」了。
後來，其實政府與民間長年以來，一直有在討論財產交易所得稅的課稅基礎實在過低，除了跟土地漲價金額不成比例外，更是與市價脫節太多。
怎麼說呢？
財產交易所得稅一直以來都只有課徵建物的所得，是沒有課徵土地所得的，因為土地已經有課徵土地增值稅了，因此沒再課徵一次所得稅。
也許有人會想，就維持原樣就好了。
不過，土地會漲價與土地所有權人完全無關，並非是土地所有權人施以土地什麼好處或修繕了什麼而漲價，而是政府投入了都市計畫、產業發展、市地重劃或區段徵收等的作為而造成的漲價。
所以，由全民稅收投入的改良計畫，政府再由稅收回收也是合理的。
然而，房地產一直上漲，儘管有課徵土地增值稅，也是趕不上上漲的速度，為使財產交易所得能夠實質上課徵真實的所得稅，所以又制定了房地合一稅，讓建物與土地都能課徵所得。
目的就是為了要真實課徵到合理的所得稅收，以維護稅制的公平，也希望盡量能防止不動產的不合理上漲及居住正義的實現。
房地合一稅1.0是什麼？
要知道房地合一2.0就要先知道1.0的內容了，但我不會說明太多細節，大家只要知道與各位切身相關的即可，因此我羅列重點就好。
105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在105年1月1日以後出售者，都屬房地合一新制的課稅範圍。
個人交易房地如屬新制課稅範圍，即使虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報。未依限辦理申報，處新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰，如有應補稅額，按所漏稅額處3倍以下罰鍰。
課稅稅率：

110年7/1最熱門的話題莫過於實價登錄2.0及房地合一稅2.0開跑了，一般民眾大概比較知道的是找買賣及預售屋的門牌就可以對應查詢到買賣價格。
可能是使用的人數眾多，網站速度有點慢，另外是我還沒找到特殊交易要去哪裡看。
實價登錄2.0的內容如下：
1、地號、門牌全都揭露。
2、預售屋備查、交易需即時申報。
3、地方政府查核買賣資料正確性及裁罰。
4、預售屋紅單不得轉售。
5、預售屋契約違反 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 處罰鍰