代書教你的買房知識

這件是朋友委託的買方雙代書
也是蠻累的案件，從事前的諮詢及調查，一直到交屋整個都很有壓力
因為台北的老公寓以前土地產權很複雜，很久遠以前政府沒在管土地與房屋是不是同一個人的，所以常常會有「Ａ有土地沒房屋，Ｂ有房屋沒土地」，這般亂七八糟的狀況。
又或者，新聞報導有地主把巷子或馬路的一部分封起來不讓人走，也是一樣的道理。
所以我個人在接雙代書的案件會包含產權調查，以免有什麼問題沒有注意到
這件我在看土地產權時，認為應該是要有三筆土地才對，但是賣方卻只給一筆土地資料
為了慎重起見，我還是去一趟中和地政事務所調查清楚
我明明就在桃園，還要去中和好累，不過果然要有三筆土地才對
有了這個確定的答案更放心了，只剩下簽約時當場確認就好
或許有些人會覺得奇怪，為什麼不問那位負責簽約的地政士就好？
我覺得自己勤勞點去查比較安全，不然如果對方正巧沒注意到，結果我也沒去查，那不就讓買賣雙方產生糾紛了？
更慘的是地政士顏面掃地就糟了
所以很多人以為買房只有錢最難，沒有耶，我覺得產權也很重要、交易安全更重要
尤其現在詐騙超級多，每次都遇到為了省錢結果被騙，真的會感覺到很無奈
不動產的金額都很大筆耶，不覺得要更小心謹慎才是嗎？
應該要先諮詢專業人士，再決定是否要做某件事啊～
這件簽約地政士真是不錯
簽約過程都有說明清楚，該調的資料也都有調
沒有對我有敵意，也有尊重我的存在
做事也是謹慎的地政士，我最喜歡與這樣的人共事了
簽完約後真是放心不少

已經忘記自己有個部落格前幾星期很重要的事都沒寫到
買房的人如何面對金龍海嘯？
希望是真的自住客要買房，不要投資客或投機客炒房
目前央行管制嚴格，前陣子才請各大銀行去喝咖啡
喝完咖啡後銀行就紛紛額度已滿，真是很巧合呢！
在現在買方很難貸款的狀況下要怎麼辦呢？
畫重點
要去找不被管制的單位，像是壽險公司、企銀、郵局、農會或漁會
但是一定都要在簽約之前先去問是否可以貸款或是有額度
不然簽完約後才無法貸款會有違約金或是被沒收價金的風險
簽約前先找代書或是銀行真的非常重要，太多人死在這一項
很多人都覺得買房最難的是錢，其實不是
最難的是要說服自己要先找專業人士，擔心吃虧才是大家的心魔，不想付那麼多錢、不想被別人賺錢
但是在現實生活中，有這樣心態的人往往才是最常吃虧的人
常常會遇到鬼，更容易賠錢、賠時間、多花不必要的錢或是選錯邊
房地產的十年大運過去了，開始另一個循環
但不會跌到哪裡去，只會對急需用錢的人有影響，其他就是穩穩的
以及五年後的寬限期一但過了，會有多少人要斷頭殺出？

哎啊～又忘記拍照了
只好放上客戶送的優質蛋糕照了
這次的雙代書案例真是有夠奇葩的，奇葩的仲介與賣方。
某天，0.38又聯絡我說
有個學員自己衝動買了一間房子，結果碰到屋主明明目前是專任約，還跟其他仲介簽一般約。
然後簽約後，對方現在要求要重新簽約（要過專任約的時間），學員覺得好像怪怪的？
哎～要處理已經自己簽完約的善後真的是很困難的事。
因爲通常買方自己去簽約時一定不會知道要注意些什麼事，所以一定會有一些很重要的事是不利於自己的，然後我要把頹勢變優勢，這真的很難、很花時間、很花精神、很花溝通成本，比一般的案件還要難處理。
與買方見面且深入瞭解後感覺真的有蠻多未知數，而且在當下已經有些不好的預感，我也有寫在筆記裡面，結果後續就真的如我的預言一樣就這麼的發生了。
見面當下已經有討論好，接下來要如何做，仲介及代書那邊有講任何事都要跟我說，而且不能自己亂答應事情，必須要經過我們討論之後才可以回覆對方，學員也有履行我們的約定，雖然真的很累，但還好的是最後順利交屋了。
事情的剛開始，是仲介跟買方提出要重新簽約，但究竟有沒有必要重新簽約？仲介好像都沒考慮過，就直接要求要重簽，這也是蠻奇怪的。
當然如果運氣好的，重簽完就沒事了，如果運氣不好的，解約後有一方不認帳，不願意重簽，那...是要算誰的呢？
另外是，要重簽的原因是什麼？真的是因為專約嗎？
不曉得？
由於在討論要不要重簽的事情，一直來來回回的，搞到本來預定要匯的簽約款還不敢匯，以至於過了時間，後來仲介又改口說不用重簽了，不知道到底是幹嘛？
總之，這整個過程都令人很不安心啊～
又因為之前仲介有說賣方有專約的問題，如果站在賣方的立場，他可能會被求償服務費，就有可能是會死要錢，我就猜想賣方有可能會想錢想瘋了，要四處去弄錢來，我猜測賣方會把房子出租給別人，這是我在當時與學員見面時的推測。
好的，後來過了匯款時間，又因為賣方有可能會是一個死要錢的人，這部分一定要萬分小心，要讓學員規避掉這個風險，所以我提出了寫協議書。
然後就出現一份沒有買賣雙方簽名的「增補契約」，但這並不是我要的東西，感覺是代書敷衍用的。
所以就開始了一連串來來回回、修修改改的鬼打牆協議書，一直改到我們滿意為止，這也花了好幾天的時間，一邊要要求、一邊又要應付仲介、代書要我們趕快匯錢，學員壓力真的蠻大的。
由於我之前有預感賣方可能會把房子租給別人，所以我請學員下個月初排時間要先去看房子，順便帶師傅去看看房子需要修繕的部分。
去看後真是嚇死人了，學員爆氣的打電話給我，賣方還真的把房子租給別人了，真是大傻眼。
所以，本來是處理協議書，完成後又再著手處理租客，該如何把人弄走？就是當務之急。
我相信換成是大家，也是會大傻眼，而且最困擾的是，請仲介幫忙協助處理租客，仲介居然回覆：「還沒交屋之前房子還是賣方的，賣方要如何處理房子我們也無法過問。」
如果換成各位發生在自己身上，你會怎麼辦呢？
後來花了一個月的時間處理這件事，處理完後然後又再發生室內油漆被亂塗的事情，不知道究竟是賣方塗的還是仲介塗的？總之就是非專業的人去塗的坑坑疤疤。
然後又再一次花時間處理這件事，整個就是一個很不安寧的案件，應該是我處理過最棘手的雙代書案件了，死了我很多腦細胞，也睡不好。
還好後來代書有幫忙協調油漆的事，才讓這件事落幕。
我覺得，這件案件後來可以讓學員順利交屋的重點在於「信任」，學員與雙代書之間是彼此互信的，所以才能雙代書怎麼教，學員就怎麼做，進而達成目的。
我也有遇過客戶其實是從心底不信任雙代書的，在請我之前還誇下海口說：「錢不是問題。」
結果簽完約後就什麼雞毛都是問題，立刻列為拒絕往來戶。
所以想要請雙代書的人，還是要先想清楚你的目的是什麼？
是為了讓買房子的整個流程很順利？還是不要被話術？或是想保障自己的權益？
這些目的都可以，只是一定要秉持著「信任」來聘請雙代書。
千萬不要有貪小便宜、不信任或是覺得自己虧了的心態，只要心態一不正確，合作對彼此來說都是一件很痛苦與傷害的事，那還不如不要合作比較好。
 

上個月因朋友的邀請，舉辦了一場房屋買賣詐騙破解的線上講座
以前一直覺得很奇怪，為何常常會有人被詐騙呢？
而且即便新聞炒得很熱鬧，然而若是用相同的手法再次詐騙，還是有人會上當
經過這場講座後，因為學員的回饋，我才發現
原來大家是不知道「交易安全」比價格來的重要的緣故啊～
大家通常只在意價格划不划算？有沒有買貴？仲介費要多少？
但交易如果不夠安全，再划算、再便宜也是沒有用的。
假買房真詐財  賣方也會被詐騙

最近逛逛跟買房有關的社團或粉絲團，比較常看見有人提起「雙代書」，究竟雙代書是什麼呢？
又對想要買賣房屋的人有什麼好處呢？
傳統仲介代書簽約的優缺點
其實現在我們如果要跟仲介買賣房子（例如：XX房屋），簽約的時候都是由仲介公司自己找熟識的地政士（代書）來簽約。
優點：
      1.很快就來簽約。
      2.簽的很快，咻咻咻40分鐘內就簽完了。
缺點：
      1.地政士不會跟買賣方說明買賣流程。
      2.有糾紛時地政士不會涉入，地政士叫你去找仲介，他只處理過戶；仲介又叫你去找地政士，說地政士比較清楚，雙方一直推來推去。
      3.地政士靠仲介吃飯，當然聽仲介的。
以致於衍生出許多買的心情不是很好，甚至是產生許多問題或糾紛，都讓買方常常感覺求助無門。
我自己就遇過買方說：「代書，你可以幫幫我嗎？你們不是都站在中立的嗎？」
我真的說不話來，這種天人交戰的感覺真的很難受，即便已經離開了仲介生態範圍，還是會常常想起這件事，誰想要買房子買的不開心甚至是對簿公堂呢？

太久沒寫文章，都忘記寫最新的基隆案例
這位客戶非常奇妙而且有緣分吧？
他是從網路上看到這個部落格，並且人在國外。為何單看部落格就可以決定要委託我來幫忙，我仍舊感到不解？這一定不是我會做的事情
其實過年時客戶有回來一趟，看了幾間房子又飛回去，客戶遇到一位仲介中間也交涉了幾個月，但都很被動也不主動提醒客戶要注意的事情（不過這是台灣仲介的常態啦，業界都很清楚）
因此引發客戶想自己找資料的心情，又剛好看到我的文章，所以寫了mail來找我，這年頭還有人寫mail真是不簡單，不過這對外國人來說應該算是常態。
我不常看mail，通常都是兩、三星期才會上一次吧？
這次居然隔二天我就看了，所以說是緣分。
雙代書的服務其實很花精神於溝通，客戶信不信任非常重要，如果信任就會溝通順暢，並且會按照代書說的去做；如果不信任會非常可怕，一直會處於無效溝通，並且客戶會一直反問很多問題，反而衍生出對彼此很不好的感受。
而且雙代書案件比較困難的是如果後來沒成交怎麼辦？
我都鼓勵客戶（無論是買方還是賣方），一定要在簽約之前就來找我談，因為簽約後就定生死，已經無法預防、沒救或是解決問題了，所以一定要在簽約前就找好雙代書。
雖然有著不一定會成交的風險，但我運氣也很好，都有成交啦～感謝老天爺
這位客戶做事很果斷，判斷力算很快，也很信任我，真是遇到天使客戶，而且案件處理完畢之後還寫了大大篇的感想給我，讓我覺得很感動，也很感謝這位天使客戶。
所以後來客戶決定換一位仲介，而且也是在網路上找的，我真的很佩服他的勇氣。
不得不說客戶運氣非常好，這次遇到了不錯的仲介，都有幫忙與賣方協調事宜。
這個案件雖然買方在國外且領外國薪資，但因為有事先委託我，我可以先銀行溝通好，讓一切事情能順利進行。
不然如果是簽約後才由辦理案件的代書找銀行的話，真是不堪設想，一定會延遲交屋的。
要認國外薪資非常麻煩，人在國外不回國又更加麻煩，還好天使客戶不嫌麻煩，中間也沒有抱怨，都很願意配合，真的很感謝。
結案後我和客戶加了IG，每天看到他po很多國外的生活及美食，覺得他真的是很棒的人，能認識他真好，雖然沒見過面。哈哈哈
這些雙代書案件中，我認識了幾位好客戶，也一直有持續聯絡，我覺得能為他們服務很高興，能幫忙他們買房或賣房真的很值得、也很為他們感到開心。

上星期覺得很奇怪，為何突然又在吵日本房價超便宜的話題，原來是一位在日本北海道定居的台灣油土伯買房子了。
我一直都覺得台灣房價雖然是比較貴，但我不相信其他國家的房子會比台灣便宜多少，畢竟各國都會通膨，沒道理台灣會通膨的比較嚴重。
所以就去看了油土伯的影片，看來看去油土伯只有拍內外觀及講價格是台幣300萬以內而已，並沒有提到房子周邊的交通、機能等的資訊，感覺比較像是單純介紹他的房子而已啦～
好奇心驅使的我，還是本著打破砂鍋問到底的態度，想辦法來比較看看日本房價真的比台灣便宜嗎？
現在ＹＴ上面有蠻多在日本工作的台灣人、中國人、香港人好像在從事仲介工作，都會拍影片帶大家看日本的房子。
因此得知，日本的房子分成兩種：一種叫「一戶建」；另一種就是電梯大樓或公寓。北海道油土伯買的就是「一戶建」。
什麼是一戶建？
「一戶建」的特性是面積比較大，但是卻是木造房屋，大約七天就可以蓋好一座「一戶建」了，台灣目前除了古蹟之外，已經非常少、非常少、非常少有木造房屋了。
像是大雄、小新、櫻桃小丸子、一拳等等，住的都是「一戶建」的房子。
我看到「一戶建」是木造時，還蠻驚訝的，因為真的看不太出來是木造，每一棟都潔白平整，很難想像是木造？又要怎麼造？
後來想想日本之前海嘯時，有很多被海嘯捲走的房子應該就是「一戶建」了，所以木造也是合理。
實在是太好奇了，我還上網找了「一戶建」的建造工法，看究竟是要怎麼造？有興趣的人可以看這裡☞☞日本「一戶建」建造方式
一戶建是貴還是便宜？
好的，在確認「一戶建」是木造房屋後，大家仔細來思考一下：木造房屋＋土地總價500萬台幣，是貴還是便宜呢？其實日本各地的「一戶建」價差也是很大，新的也不便宜呢。
還要考量車站與工作距離、生活機能、周邊交通等因素，日本人對通勤的時間比較寬容，上班一趟大約是1~1.5小時的車程，那應該會是台北到桃園或是到新竹的車程。
所以，就相當於我們工作在台北，居住在桃園中壢、新竹火車站周邊，徒步15分鐘的木造房屋，土地坪數約27坪，土地價金約400萬，換算單坪約14、15萬左右，木造房屋約100~150萬，大家就自己思考貴還是便宜囉～
我個人認為貴的還是在土地，2層樓的木造房屋100萬夠不夠蓋呢？我是不知道啦，但住木造房屋感覺有點奇怪，不太能適應。
台灣在幾年前比較偏僻的鄉下，像是苗栗之類的，也曾經流行過買農地送房屋的優惠，好像只要400萬就有了，應該也是小木屋，但論地點上，台灣應該還是比日本偏鄉。
所以這樣來看，「一戶建」賣這樣的價格，其實應該與台灣火車站周邊差不多。
「一戶建」以大面積來說，應該是日本最便宜的房子了，也是最普遍的房子，所以油土伯可能買這個應該是最好的選擇了吧？其他的實在是太貴了。
日本的公寓或電梯大樓房價又是如何？
就上網查詢資料得知，新的電梯大樓真的爆貴，離車站越近的越貴，對日本人來說，住家離車站走路15、20分鐘都還算近，台灣人只要離捷運10分鐘都嫌遠了，這也是民情很不一樣的地方。
日本公寓或電梯大樓有很多住戶規約的規定，像是不能養寵物、不能當民宿、不能太吵等等，跟台灣也不一樣，台灣最少還可以養寵物，如果不是後來政府嚴格取締，有些也是在「偷偷」當民宿。
在日本，同一個「區」的房子，只要離車站遠近不同，價差就會很大，所以房價主要還是要看車站，其實就跟台灣離捷運一樣的意思。
日本人買房的目的是什麼？
我看了幾位居住在日本的中國人或台灣人YT影片得知，日本人並不會把買房視為人生目標，也不會有買房用來增值的想法。
因為日本的房子真的只會隨著時間而貶值，不太會增值，這點就跟台灣很不一樣，像除了鬧區以外的地方，房價就一直是很平穩的狀態。
另外會買「一戶建」的就只有小家庭、有小孩的才會買，單身的人都住公寓居多，所以很少有人投資「一戶建」，都是真正自住需求為主。
日本大多投資公寓、電梯大樓，像7、8年前台灣就很流行飛去日本買公寓來出租，單身者也都租房居多，所以公寓都是單純賺租金投報率，而不是賺買賣價差。
因為我對日本鬧區分別有哪些地方都不是很了解，只能就我去旅遊過的地方來判斷而已，但日本那麼大，我也只愛去京阪。ＸＤＤＤ
所以除了房價以外，也是要搭配屋齡、周邊生活機能、交通、學區等等因素，整體綜合分析才會比較客觀。
舉個例子好了：
我看ＹＴ一部影片介紹公寓，一個離心齋橋車站走路3分鐘的2房1廳，要台幣1000萬，坪數16.69坪，9年屋齡，單坪約60萬左右，無車位，這大概是板橋的價格吧？
心齋橋 VS 板橋，熱鬧程度好像也是差不多厚？不知道對大家來說有便宜嗎？
日本房子的持有成本很高嗎？
以前一直有聽說日本持有房子的成本蠻高的，我去京版旅遊時也似乎蠻常看到日本人在整修房子，像是清水寺好像每隔幾年就要維護一次，有一次去還不幸遇到剛好在整修關閉（殘念），路過的電梯大樓也是在洗外牆等等的，都讓我感覺好像確實要常常花錢修繕維護。
那持有日本房子究竟要付哪些費用呢？
要分成：移轉房地的稅金、費用及每年政府課徵的稅費。
移轉房地的稅金
1、印紙稅：聽起來像台灣的印花稅，也是幾千元台幣而已。
2、登錄免許稅：聽起來像是地政的登記規費，是固定資產評價額的2％。（固定資產評價額像是台灣的公告現值與房屋現值）
3、代書費：會跟登錄免許稅加在一起。
4、不動產取得稅：聽說像是台灣的契稅，是固定資產評價額的4％。
5、仲介費：總價3％＋約1.5萬台幣＋消費稅。（我不知道是否也會跟賣方收取？）
6、所得稅：有分級距，從5％～45％都有。
稅費全部加一加大約為買賣總價的6％~10％。
在日本買房還是可以殺價的啦！可是賣多少是屋主決定的，不要以為日本仲介像台灣的一樣，而對仲介失禮就不好了。
每年要課徵的稅費
「一戶建」每年政府要課的稅有：
1、固定資產稅：感覺聽起來像是台灣的房屋現值＝固定資產評價額，固定資產評價額 x 稅率（１.４％）。（日本現值也是政府公布的，稅率比台灣貴一點點）
2、都市計劃稅：同上，像是台灣的土地公告現值＝固定資產評價額，固定資產評價額Ｘ稅率（0.3%）。（稅率會比台灣貴一點）
3、町會費：不知道是幹嘛的？聽起來像社區會費，會長會來家裡收費，每年約400元。
4、火險：看自己要不要保。
5、看自己要不要維護修繕，跟透天一樣。
1跟2感覺有點像是台灣的房屋稅與地價稅的感覺。
「公寓大樓」每年政府要課的稅有：
1、固定資產稅：同一戶建。
2、都市計劃稅：同一戶建。
3、管理費：不知道如何計價？只有個平均值約二千多近三千元。
4、修繕積立金：屋齡越高，修繕費越高，大樓每年都會擬定修繕計畫。（每月約二千多元）
5、火險：看自己要不要保。
6、代管費：出租的話就會有，還要再加上消費稅。（日本好的方式是房屋買賣、租賃都要透過仲介，所以一定會課到稅）
貸款
以前台灣人在日本買房是無法貸款的，但近幾年台灣的銀行如：台銀、中信、兆豐都有在日本設分行，所以台灣人可以跟台灣的銀行申請貸款，都可以貸得到，但銀行還是有比較限制房屋的區域。（但我不知道可以貸幾成？）
要在日本工作2年以上或是嫁、娶日本人，就可以跟日本銀行申請貸款。
結論
北海道很冷而且在日本最北邊，我完全不想住在很冷的地方，台灣的土地面積也小到無法去類比北海道，但大家可以想像成屏東。ＸＤＤ
所以，日本房價還是要看區域，鬧區地段應該也是沒有比台灣便宜到哪裡去，如果是非鬧區地段，以物價來比較的話，日本收入比台灣高，這樣算起來應該是有比台灣便宜一些。
不過木造的「一戶建」大家會想買嗎？歡迎在下面留言。
電梯大樓持有的管理費與修繕費倒是真的有點多。
不過大家也知道日本經濟衰退後房價大跌，最近則因為疫情的關係，房價似乎又漲起來了，聽說因為在家工作的關係，大家需要大一點的空間，所以買房需求有增加。
不然因為日本公司很常在外派，可能員工都不是長時間待在一個城市，穩定度不高就會讓人不敢買房。
我之前還聽過有種說法：因為日本曾經經濟泡沫的關係，讓人們嚇到寧願花錢也不願意買房，看來應該不是這樣的。
據在日本從事房屋仲介的台灣人說，應該是日本在經濟泡沫前也是房價非常貴的國家，所以經濟泡沫後政府訂制了比較嚴格的法律，像是「購屋後5年內賣掉或是賣掉有獲利，都會被課徵40%的稅」（事實證明課徵40%的稅對台灣人來講是沒有用的，因為房地合一也是45%啊，房價還不是上漲了，所以真的跟課稅沒關係，台灣人的民情就是愛存（炒）錢（房），把買房當成投資標的的一種）。
 總算一次把日本房價與交易稅費都了解完畢了，圓了想要知道的夢，無論大家覺得日本房價是貴還是便宜，我還是覺得住在台灣最好，台灣很便利，人情味也濃，待人也比較真實，這是無可替代的。

忘記拍簽約照了，只好放個在基隆拍到的風景照，住家旁邊就是這種小橋流水的景象，感覺生活很愜意。
這邊空氣也很好，都沒聞到什麼奇怪的味道或是汽機車的排氣味，覺得空氣很清新。
這件是朋友0.38介紹的，買方是他母單位的同事，年輕人要成家立業來買房。
買方在之前已經有跟屋主接觸過了，看了四、五次房子，覺得很喜歡，但因為是屋主自售，買方對買賣流程完全不了解，也擔心沒注意到什麼或是被騙，所以想找位代書來諮詢，後來聽朋友0.38介紹可以用雙代書模式來安全買房，覺得可以接受就來諮詢看看。
要怎麼跟屋主見面談？
一如往常的，我一定要先了解買方之前跟屋主接洽的詳細情形，還要做產權調查，買方希望獲得什麼樣的幫助等等的問題。
這件很特別，是要跟屋主直接約「見面談」，很有趣吧！
一般都是仲介約買賣雙方見面談，比較少會遇到買方自己跟屋主見面談的，因為很多人不會談，就會直接把案件談死了，變成屋主不願意賣。
要約見面談也有一些技巧，最重要的是買方的「誠意」，買方要知道行情，不能亂開芭樂價啊，不然會直接被屋主KO。
所以買方跟屋主約好見面談時間後，我就會根據買方之前跟屋主交涉談話的內容，來寫一套買方出場的劇本。
我覺得這非常有趣，因為見面談其實就跟去面試一樣，賣方會願意把房子賣給我們有很多原因，但一定會牽涉到「感覺」，人與人之間都會有種氣場合不合的「感覺」。
所以，買方要會把感覺給做出來，其次才會是價格，之後才能順利成交。
我們就可以知道，價格並不是賣方唯一的考量，除非是只追求獲利了結的投資客，但我們一般自住的人是不太會去買投資客的房子，我也不建議買。
在買方去見面談前一小時，就跟買方討論劇本走向，講解買賣流程，要注意哪些事情等等，演練了一次。
我還順便帶了履保契約書一起去，怕如果談成了，要趕快簽約簽起來，不然如果賣方反悔沒買到就慘了。
買賣方共談了1.5小時，我在外面等也是很緊張，有種一生懸命、生死與共的感覺。
所幸最後，以買方預算的價格談成了，而且這個價格並沒有達到原本屋主想要的價格，人心很有趣吧！ＸＤＤＤ
唯一美中不足的，是賣方堅持要用自己的代書來主辦，哈哈，不過也是人之常情，賣方也會擔心被騙嘛。
但我覺得沒有關係，只要可以協助買方買到想要的房子最重要，我還是可以做個雙代書服務的。
屋主自售的要如何簽約？
賣方就打電話給他認識的代書，結果代書說沒時間，那怎麼辦呢？總不能就走了吧？
沒關係，我來即時救援，趕快現場來寫個預約單吧！先定下來再說，但風險是如果賣方違約，也不能怎樣，是完全靠個人信用的預約方式。
等我寫好之後，代書又打來說有空了，但是要20:00才有空。ＸＤＤＤ
那個當下是17:30，哈哈哈。
但我還是不能空手而回啊，等就等吧，今天能簽約是最重要的事，先來去吃個飯好了，客戶請我吃火鍋。＾＾
好不容易後來時間有提前半個小時，19:30來簽約。
一簽就簽了1.5個小時，民情風俗不一樣的簽約法，簽完覺得好累，如果是簽仲介的，代書不會有第二次機會簽了。ＸＤ
結果代書也忘了簽本票ＸＤＤＤ如果賣方知道的話，應該會嚇死吧？
這裡的代書也是很喜歡要買方留印章或刻章，我是不喜歡幫客戶刻章，因為覺得很浪費木材，雖然代書會很方便，但還是要愛護地球資源比較好。
很多代書不習慣押完稅款的時間，其實這有些風險，沒押時間的話，遇到皮皮的買方就會一直拖不匯錢進來，說代書又沒講時間，到時候又有代書的事了，賣方也會覺得代書怎麼沒講清楚，所以我都會押時間，而且一定要說明清楚。
尤其最近疫情嚴重，被隔離的人太多了，銀行、地政等公家機會速度都變很慢，常會拖到時間，如果遇到不明理、沒同理心的客戶就很難收拾善後。
代書原本要買方很短的時間內又要再匯完稅款，但經我跟賣方說明原委後，賣方也同意完稅可以押時間，在時間內匯即可。
這樣有什麼差別嗎？如果依照代書要求很快又要匯完稅款的話，如果貸款有差額，又要再去跑一次銀行匯款，對買方來說會很麻煩，所以是幫買方省時省力。
等回到家都已經23：30了，真的是累死。ＸＤＤＤ
結果沒想到我完全忘記這篇沒打完，都已經過好幾個月了。ＸＤＤＤ
簡單的偷懶說一下結果好了
代書幫買方找銀行，然後搞了一個月，不知道代書是在拖什麼？結果代書搞到交屋時間延遲。笑死～
不同風俗民情的地方，真是蠻特別的體驗。
 

這次房價狂漲的觀察
上次狂漲是馬英九當總統102年（2012年）的時候

房貸是每位買房人最頭痛的問題。
近日，我的社團有人問說：「我也很想準備足夠的錢去買房，但我去銀行時，行員都告訴我要簽約後才可以進件去申請貸款，我不知道該怎麼辦？」
「我也不知道我到底要準備多少自備款才夠？」
「我更沒想過，如果貸不到我要的金額時該怎麼辦？」
在開始講主題之前，我想先問想買房的大家：「你有一部買房計畫嗎？」
什麼是買房計畫？買房也要計畫嗎？
要哦～因為很多人都只聚焦在「我想要買房」。
但是要買在哪裡？買什麼樣的房型？自備款要多少？要找哪間銀行貸款？應該找哪間仲介？買房前我應該要知道些什麼？是否要先諮詢？等問題都沒有想過。
或者，就只是想一下，沒有化為實際的行動去做功課。
不動產的學問太多，要看的內容也蠻細的，想想我自己也是花了多年時間及經驗，慢慢累積到現在，一般人又怎麼可能短時間就能了解呢？
所以我會建議想買房的大家，先去跟專業人士諮詢或是請個雙代書，才有辦法對症下藥，專門為自己的個別情況提供規劃及判斷。這邊看☞☞什麼是雙代書？
因為每個人的情況不同，買的房子也都是獨一無二的不同，不可能有一種東西可以符合每一個人的狀況，一定都要量身打造才是上策。
很多人不知道，以為諮詢是在花錢，其實這是不對的觀念。
事實上，諮詢是在為大家省時間及省錢，並且幫助你買到你想要的房子。這邊看☞☞雙代書服務客戶回饋
諮詢可以在短時間內得到你想要的答案，協助你解決問題並完善規劃如何買房、教你跟仲介應對交涉、甚至更有機會用好的議價策略去買到預算內的房子。
很多人會聽信「網路專家」的說法，然後去跟仲介交涉，結果買不到房子。
也很多人買房子買到上法院，甚至是被詐騙，這些其實都是經過諮詢後可以避免的狀況。
銀行的分類
首先，我要先回答行員說要簽約後才可以進件，這是真的嗎？
先講銀行的種類，銀行有分「公股銀行」及「民營銀行」。
公股銀行包括：臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀。
對我而言，公股銀行很懶惰，他們不接受預先估價，要簽完約了之後才會收件接受民眾申請貸款。
然後大家都很喜歡跑去問公股銀行估價，我也不知道為什麼？ＸＤＤ
公股銀行還有一個特點，就是已經變成預售屋建商的配合銀行，大概也是因為懶惰的關係，不喜歡跟民營銀行競爭，直接跟建商撈案件比較快。
我個人認為公股銀行不應該是如此的，公股不就是應該要為民眾著想，扮演好協助自住民眾貸款的一些公益角色嗎？
但事實卻並非如此，還跟民營銀行一起逐利，當然我並不是指公股銀行不能賺錢，而是順序不應該是把賺錢擺在第一位。
另一個部分是，公股銀行也忙著融資給建商蓋房子，這實在是太奇怪，也太詭異了。
民營銀行包括：非公股的就是民營，太多就不列舉了。ＸＤ
民營銀行的特點是大部分業務人員都很勤勞，很願意幫民眾估價，而且是免費的，所以常常做白工，連我都覺得他們很可憐。
所以，我在這邊也要請想買房的人行行好，等你已經決定要下斡了，再去請銀行幫你估價，不要累死銀行業務好嗎。
畢竟大家都是媽生的啊～ＱＱ
找大銀行貸款穩妥當？
其實錯了！大銀行並不缺客戶，缺的是「優質」的客戶。
國泰、中信都是台灣經營老字號的銀行，他們的客戶已經非常多了，不缺新客戶，而是想要有很多資產與財產的VIP客戶。
像這種老銀行，有很多有錢客戶。
所謂VIP是指要有300萬在他們帳戶，但我不曉得這些錢是否需要放在投資帳戶？還是一般活儲也算？
當你是VIP客戶時，臨櫃辦事情可以優先插隊，可以請你到貴賓室喝咖啡喝到飽。
不是VIP客戶時，不好意思，你只能乖乖排隊。
所以，大銀行一般房貸的成數普遍不高，不過利率倒是蠻高的。ＸＤＤ
中信有配合軍公教的貸款，所以比較適合軍公教，其他的不建議。
民營銀行想要的是什麼？
我覺得這是很有趣的一件事。
其實每家銀行都有自己想要的客戶與客層，願意負擔的風險也都不同程度。
例如：
台新、新光、遠東是比較願意承擔風險的銀行，他們很願意與自營商來往，但銀行風險大，相對的收取的利率就會比較高。
公股銀行估價總是很難反映在現實上，也顯示公股比較想要跟他們一樣穩定的民眾。
不光是人的年齡、收入、信用與財力部分，銀行對願意貸款的房子也會有要求。
像是如果地處偏遠、遠離塵囂的地方，銀行多半不會想要借，成數會很低。
一般的公寓、電梯大樓銀行比較喜歡，因為法拍容易脫手。
店面太貴脫手要時間、小套房太小買的人不多、頂加違建可能會被拆、工業區是違法使用、屋齡太老、太偏僻、屋況有瑕疵，這些銀行都不愛，成數都很低。
所以不要以為你一定都可以貸八成，有時候是房子的問題。
也不要以為仲介說可以貸八成就真的可以貸八成。
畢竟，銀行不是自己家開的、也不是仲介開的啊！
還有一個例外無法貸到八成的狀況，就是成交價真的、真的、真的太高了，而且是破天荒的高。
這通常發生在「買方沒自己查詢實價登錄」、「我以為大公司比較有保障」（這句話是大家用來怪罪別人的藉口，每次都會出現，很好用哦～）
買方會對價格買單，有時候是裝潢很棒、真的很喜歡這間，即便價格比較高也願意接受，所以大家一定要記得自己先去查實價登錄啊！
對了！銀行沒在看裝潢多棒的，裝潢對銀行來說是廢物，不重要，不要以為裝潢可以加分。
最近大家也知道政府在打炒房，也會影響銀行審查貸放的條件。
像有些銀行覺得你是買來投資的，就不會給你八成，真希望每間銀行都能秉持著這種精神來貸款。ＸＤ
碎嘴時間
唉，打到這裡就想到，作為一位代書真是不容易，要花多年時間及多嘗試才能換到寶貴的經驗。
但台灣人很多都不注重專業ＱＱ都要讓專業以吃土維生。
搞得代書只能靠仲介，然後仲介再來壓榨買賣雙方，如此的循環，也只能說事出必有因。
很多社會上的問題，其實是台灣人觀念錯誤的問題。
像今天看到新竹縣自7/1開始囤房稅，新聞標題是『實現居住正義』。
看完我覺得很悲哀，也覺得租房子的人很可憐，可是搞不好租房子的人想要房東被課重稅。ＸＤＤ
我不知道有多少人想要課徵囤房稅？但受害的終究會是這些想讓別人被課重稅的人。
因為深層問題並不是囤房，「帳面上」囤房的人其實並不多，「帳面下」囤房的人才是真的多啊～
然後政治人物弄一個治標的東西來呼嚨民眾，民眾為了支持各自的政黨，堅持自己是對的而吵成一團，結果不僅白忙一場，房租又變更貴了。
反正政策沒效的時候，大家就一起怪政府就好了，但其實很多東西是環環相扣的，也有很多事情是歷史共業，要處理，真的沒那麼容易啊～

要客戶回饋真的是頗難的一件事。
也不是每位客戶都會願意寫，像有點年紀的客戶應該就不會寫。
我也一直很想知道我的差異性在哪裡？是什麼？有回饋就有東西可以參考。
真的是很感恩這些客戶的信任與回饋～
我一直想成為民眾知道、但專業人士不知道的人。
這樣就可以默默的幫助別人，又不會被盯上。
只可惜現在還是成為民眾不知道、專業人士也不知道的人。ＸＤＤＤ
也好，我有了一半。ＸＤＤＤ
雙代書案子裡，通常是棘手的類型比較多，棘手就會比較需要花精神、心力去思考，花的時間也不比一般的代書少。
而且雙方彼此一定要有信任度，才能一起愉快地完成人生大事。
如果沒有互信，案件會難以達到想要的結果。
所以我上課一直會強調，一定要找你信任的代書。
▼像這件就真的非常燒腦，在委託仲介賣之前就已經開始燒腦，而且常常搞到晚上快12點還在回答客戶問題，壓力比一般案件還大。ＸＤ
這件印象很深刻的部分，就是客戶跟我的個性很像ＸＤＤＤ但客戶寫了好多內容，把心路歷程都詳細的陳述出來，辛苦是值得的。ＸＤＤＤ
▼希望大家不要誤解雙代書的用意，重點不是價格，而是價值，價格只是瞎貓碰上死耗子而已。
▼客戶居然手寫信還自己做了立體卡片送我，真是太感動了我！而且客戶的字很漂亮。ＸＤ
這件案子的過程實在是很驚險，還好吉人天相。
交屋當天清晨我的貓咪過世了，一夜沒什麼睡，先去完成交屋回來再處理貓咪後事，也是很印象深刻。
▼交易安全真的更重要，沒有安全，要價格也是白搭。
再覆誦一次「希望大家不要誤解雙代書的用意，重點不是價格，而是價值，價格只是瞎貓碰上死耗子而已。」
雙代書的案子真的很講緣份，有些人覺得不需要，可能是不想花錢，但常常又在買賣過程中遇到事情不知道可以問誰？
有些人覺得需要，會主動請朋友介紹；也有不認識的人覺得需要，而且會想辦法連絡上我，真的是想法不同，結果就會不同。
無論是什麼案件，我也都是用盡心力在做，也會盡力設想周到，將風險降到最低。
讓買房或賣房可以一切順利，讓客戶開心且安心的拿到錢或是房子，再持續邁向他們更美好的未來。
我呢～則是再繼續等待下一位有緣人ＸＤＤＤ