代書教你的買房知識

買房子時，仲介都會要我們先付個斡旋金，但什麼是斡旋金呢？又要給多少才合理？
斡旋金與要約書又有什麼差異呢？
斡旋金與要約書是什麼？
先來解釋一下
斡旋金：
買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方看上某間房屋，但出價和賣方開價有差距時，房屋仲介通常會要求買方先付一定之金額，作為與賣方斡旋談價之用。
當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。
一般仲介業者所用之「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據，都算是「斡旋金」。
要約書：
「要約書」是買方不給付斡旋金，而將記載購買房屋的意思表示之文書，交由仲介向賣方進行磋商。
當賣方同意買方之要約內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。
雖然要約書不需要給付現金表示磋商的意願，但是如果磋商成功反悔不買，是要付3%違約金的，千萬不要覺得不用付錢就不當一回事哦～
▲斡旋金與要約書的差異（取自信義房屋官網）
下斡旋前要知道什麼？

2、3個月前一位屋主從ｆｂ的某社團，看到我曾經po瑕疵擔保責任的文章而私訊我，不禁感嘆網路真是偉大的發明。
另外也感謝這位屋主的信任，電話講沒多久就說要委託我雙代書，我深深的嚇了一大跳呢！
為何想找雙代書？
屋主因屋齡老舊想換電梯大樓而賣房，房子曾經裝潢修繕、換水電線過，十幾年後的最近才開始有漏水情形，除了這個部分外，我看屋況維持的都還蠻好的。
屋主看了很多關於房屋買賣的新聞，多是因瑕疵而產生的糾紛，所以才興起想找雙代書的念頭，屋主希望能在簽約前就很誠實地告知買方房屋有哪些問題，可以接受再來買，當然也還有一些保護自己的部分是要做的，以避免買賣完成後又要上法院。
原來各個仲介公司有自身擅長的銷售領域
屋主委託了信Ｘ與永Ｘ直營店，從簽委託書開始算二星期後，不動產說明書都還沒弄出來ＸＤ也真是傻眼的慢，結果原來是仲介也想自保，所以一直在前後修改委託書內容。
雖然如此，但兩相比較之下，我個人覺得永Ｘ在溝通方面比信Ｘ來的優（我是單指本次的交易，並非在為仲介背書），這位永Ｘ店長比較了解屋主的需求及想表達的事情，信Ｘ店長就是一副「我們規定就這樣，要不要隨便你」的態度，屋主還因此生了好幾次氣，我反而一直勸屋主不要讓信Ｘ賣了，買方再找就有不差他一家，我的感受上就是信Ｘ不想接非一般的案子，就採用軟性拒絕的方式。
說到仲介一定要講一個觀念，仲介無論大間小間，總是有好的人與不好的人，就像一個社會裡也有好人壞人一樣，要挑選好仲介需要靠細心觀察、言語交談個幾次來發掘，當然最好的就還是要靠認識且人品不錯的朋友介紹。
我常在新聞上看到買方會說：「我以為大品牌比較有保障」、「因為是大品牌所以比較信任」，其實才沒這種事，所謂事在人為，還是要看一個人的品格好不好才是最重要的關鍵。
北市的房子果然非同小可  買方速度之快
其實買方非常快就有了，從屋主委託我到簽約只花了一個月時間而已，根本還沒放上網站，只是因為委託書、不動產說明書...等等的內容橋了二星期之久。
簡單說一下這次接觸永Ｘ直營店與信Ｘ的感受，以前沒接觸過永Ｘ的直營體系，這次感受整體上是還不錯的，最起碼比信Ｘ有誠意多了（再次強調一下，不是幫仲介背書，僅單指這次的感受），大家都做好各自該注意的部分就好了，一切開誠布公、公開透明、你情我願再來交易。
也要說說永Ｘ店長很努力幫忙，如果不是店長願意配合屋主，要成交也是有難度的。
那信Ｘ呢？就去旁邊玩沙了。
大仲介公司的簽約過程讓人疲累
這次簽約過程讓我非常疲累，簽了好幾個小時，第一次遇到光簽約就搞那麼久的。
讓我很不習慣的是永Ｘ簽約的方式，一般簽約很簡單，代書出現後問買賣雙方一些問題寫下來再講解一下合約就好了，但永Ｘ直營店簽約不是這樣，所有內容都要用電腦打，打也不是代書在簽約現場打，而是要靠仲介傳遞資料給買賣方看過，有問題仲介再拿去給在另一個辦公室的代書修改，改完再拿來讓買賣方看，就這樣一直來來回回、來來回回的非常沒有效率，很多時間都是耗在那邊等資料改好，這次因為有一些事項要約定，所以本來就要花比較多時間，又要讓永Ｘ的法務確認內容，等簽完約我已經沒有多餘的力氣去思考了ＸＤＤＤ
貸款，才是在買房前一定要做的功課
簽完約後，買方非常阿沙力的在第一期時就付了二期的款項，然後希望可以帶設計師去丈量，賣方問我是否可以？個人認為只要買方不要搬東西進來，單純丈量尺寸是可以的。
後來，過了用印時間後仲介又來電話，說希望賣方配合重新用印，因為買方貸款巴拉巴拉...
雖然聽起來感覺好像「只是幫一個小忙而已」，但幾經思考再三，畢竟這件買賣算是蠻特殊的案件，為免日後又要配合什麼？或是好像隨隨便便就可以變更什麼內容，還是小心謹慎的拒絕了。
其次是，依照契約書內容來看，用印日就已經要確定登記名義人是誰了，更何況是過了三天才再說要改，這也不符合契約內容，還是拒絕比較好，以免夜長夢多。
到了完稅的時間，買方貸款還沒出來，說是因為疫情分流辦公的關係要延到6/10，我們也不知道究竟是不是有這樣的事情？畢竟我目前尚未遇到諸如此類的事，不過屋主同意等到6/10，所以我們就再稍等一下，是說，自從拒絕重新用印後，仲介就再也沒主動聯絡了ＸＤ，我不曉得是仲介都這樣，還是另有隱情？
買房要讓地政士決定你的時間？
多等了一星期，買方銀行終於核貸了，而且貸款確實不足，買方需要再補足款項才能過戶。
最近因為疫情的關係，可能會有一些預料之外的狀況發生，還是把時間拉長一點比較妥當，另一部分是買房子之前一定要先估價，雖然有時候還是會有意外，但多準備一點自備款及先估價是預防貸款不足的最好方法。
補充一個最重要的提醒，去看房不要衝動簽斡旋，預售屋不要衝動下訂，常常發生買方回家後後悔這樣的情事，結果就是斡旋金被沒收、預售屋也非買不可。
去看房最好是帶父母或是出資的人一起去，人多嘴雜，比較不容易衝動，倘若真的有喜歡，也可以再去看好幾次也沒關係。
要會同過戶我才安心
終於到了可以過戶的時候，我和屋主一起去地政事務所跟代書協同辦理過戶，先檢查一下買賣對象是否正確、再看標的對不對，其次是計算貸款金額及買方的價金、稅金是否都正確，沒問題就可以過戶了。
過戶完畢後，因為賣方沒設定，所以就可以直接約交屋囉～終於鬆了一口氣。
結論
接了這幾件雙代書後，深深感覺其實我的功能還蠻多樣化的，不光是把關交易流程及保戶權益而已，更多的是一直在諮詢、溝通以及幫客戶省錢，自己覺得ＣＰ值很高ＸＤＤＤ。
對了！屋主是位很客氣的人，覺得跟我諮詢的問題很多，也花了不少時間回覆問題，所以還多付了我諮詢費呢～真是遇到好人ＸＤＤＤ。
 

關於房屋的瑕疵，以前簽約時都聽仲介說民法規定屋主保固半年，我心裡的ＯＳ：民法什麼時候這樣說了？上網爬爬文也發現蠻多人都誤解瑕疵擔保這件事。
但不管如何，任誰都不想買到有漏水或有其他瑕疵的房子，究竟身為買方的我，要如何知道可以主張哪些權利呢？
今天針對瑕疵來說說2個部分
 

對許多人來說，買房可能是一輩子一次的大事。
有時候看名嘴說「實價登錄要打五、六、七折」，然而再上網爬爬文，發現其實議價方式也是眾說紛紜，讓年輕人實在摸不著頭緒究竟該如何下手議價，才會議到好價格？

 
以下提幾個議價的方式供大家參考：

多數人買房首先考慮的是買的房子地段？坪數？自備款是否充足，貸款利率高低、核貸成數。
但沒想到隨之而來的發現不少隱形成本，只好得勒緊褲帶過日子，或是需要跟家裡長輩伸手調度資金。
大家都知道買房需要自備款，但除了自備款之外，還需要什麼費用是比較少人會去了解的。
1. 政府稅規費
一般而言，在簽約時，買方除了自備款外，還需要準備過戶的稅規費。
包含：契稅、印花稅、地政登記規費、地政設定規費等。
契稅與印花稅是買房一定要繳納的稅金。
地政的登記規費及設定規費，則是地政事務所收取的規費。
2. 其他過戶費用
諸如：代書費（含簽約金）、仲介服務費、履約保證專戶費用等。
有蠻多買方會誤以為契稅也是代書費，其實只是簽約代書沒有解釋到讓買方清楚知道，才誤以為契稅也是代書費。
3.其他費用
此外，在過戶之後，想要入住前還得付出裝潢費、購置家電、家具費用甚至是搬遷費才能順利搬遷。
大家也要記得裝潢一定要索取發票，未來賣掉房屋時才能節稅。
還有我認為最重要的一筆費用，就是緊急預備金，但很多人都會忽略。
像現在因為極端氣候變遷，或是其他外部因素的關係，例如：地震、武漢肺炎等等，就有停止上班的情形，可能導致收入中斷。
這時候就非常需要緊急預備金，以避免房貸繳不出來而需要借錢周轉或是被法拍。
而緊急預備金會建議要準備至少半年至一年期間，金額為每月必須費用及生活費，才能應付突如其來的情況。
另外，還有一些風險性支出，例如：賣方無法如期搬遷、買方還在租房子的租金、或是裝潢時間超出預期...等臨時性問題，也都要預先考慮在內。
 
賣方應繳納的費用
稅金有土地增值稅（一般會自履保買賣價款中扣除）及塗銷費，或有時會有以前沒繳的地價稅、房屋稅需要補繳等。
代書費則僅有簽約金（以北部地區而言，代書費會因地制宜）。
仲介服務費部分，依法規定，仲介服務費不得超過買賣總價的６％（買方加賣方合計），一般來說大多會向買方收取1~2%之費用，賣方則為3～4%。
履約專戶保證費用，該項服務手續費大多為買賣總價的萬分之六，買賣雙方各付一半，即買方或賣方各付萬分之三。
 

雙代書一起陪看屋
新接了竹北的雙代書案件，從簽約前確認屋況開始服務到交屋為止。
把每一間房子都當成自己要買的ㄧ樣注意，請仲介準備梯子，仲介也自己帶梯子騎車過來，很辛苦也感謝。
梯子的用途是要看維修孔，維修孔都能看到原始屋況，有沒有漏水從這裡看也會看的特別清楚，記得也要帶上手電筒。
這間房子看起來屋況還不錯，雖然裝潢看起來已經有點年紀了，但原始狀況是可以的。
開始簽約就是角力，買方的需求，仲介可能不會幫你爭取
買方要簽約前的議價過程與簽約時的角力過程其實是很辛苦的，如果沒有知道買賣流程及了解爭取權益的人陪同，真的是處於相對弱勢的情況中。
這次的買方其實自己本身就是很謹慎小心的年輕人了，但有些像傢俱是否要留、燈具是否修復等的細節就真的要簽約才能見真章，比較負責一點、愛惜房子的賣方就會願意負擔，但如果只是把房子當成搖錢樹般的對待，買方可能就要靠自己的說談判力或是看賣方的誠意了。
在談判桌上一切都要小心翼翼，一方面要觀察對方反應，不能都踩很硬，必須要時而軟、時而硬，但硬是指態度堅定，並非脾氣硬ＸＤ。
這次有些狀況的部分是解約條款、約定日期及實價登錄，要押解約條款是買方在議價時就一直有跟仲介提到的，仲介也答應了，結果簽約時仲介的反應像是沒這回事一樣，完全沒跟賣方講就算了，還一直好像不知道這件事一樣，應該是仲介本來就打算上了談判桌再處理，仲介就這樣冷眼看著買賣雙方誰比較厲害、誰妥協，如果是沒買房經驗又沒帶雙代書去，一般能就會妥協不押了，還好買方也很會爭取自己的權益，講到賣方可以接受押。
期款時間讓地政士（代書）幫你決定？
約定付款日期的部分，一般人可能不會想太多，多是交由地政士（代書）說幾號就幾號，往往會忽略如果貸款不足額的話，籌差額的時間能會不夠用，就容易有違約的問題發生，對買賣雙方都可能會產生誤解，為了避免這樣的事情，我堅持要多押一個日期。
另一個部分是這位代書取巧的把第二期款時間提前，所以我們就把時間往後推延，因為多押了一個時間，變成有四期款。
其實，如果貸款沒有問題，時間也不會是問題，但總是只怕萬一啊～所以還是要押對自己比較有利的時間比較好。
後來深深覺得還好有多壓一個日期，因為銀行作業時間居然搞了快一個月，如果沒壓大概有點危險。
「保證可以貸8成」，你相信？
再來是實價登錄的部分，但只是小問題，賣方把2衛改成1衛，但還是有用像辦公室廁所的塑膠板間隔出來，區隔成二個衛浴，但賣方寫1衛，原本的屋況不知道是如何？但之前實價登錄就一直是登2衛。在簽約過程中，因為講到押解約條款的問題，仲介果然就出動了「保證可以貸到8成，甚至還說85成都沒問題」，講的好像銀行是他家開的一樣，千萬不能相信啊～無論如何都應該要取對自己最有利的方式談判與簽約。題外話一下，我就等著看仲介保證的銀行可以貸幾成？（結果買方完全不想找仲介的銀行辦，所以也不知道可以幾成？ＸＤ）
人品與做事的態度才是挑選地政士（代書）的關鍵
每次去陪簽約都覺得別人的代書費很好賺，不說明流程、不多寫幾行字，想草草了事的心態真的看了覺得很丟臉，人要自重別人才會尊重不是嗎？
不過這位代書是我看過最離譜的了，連公契也沒帶，還跟買方要印章回去蓋，真的有夠扯又不專業，當然買方根本就不知道這些事，不過簽完約後還是有問：「為什麼代書要留印章？」
身為從業人員要如何解釋一個不專業代書的不好行為呢？
其實在簽約之前可以先問仲介，是否可以用自己認識的地政士？有一些小間仲介公司是可以的，不過前提是必須要買、賣雙方都同意哦～（但用仲介公司的地政士，買賣雙方也沒被詢問過意願啊？）
簽完約後挖一個更大的坑
原本以為簽完約後應該就還好，照著契約走就沒什麼事了，殊不知隔了三個星期，仲介突然傳了動支同意書給買方，說：「這張是代書給的，如果有疑問可以跟代書聯絡」。
仲介可能怕被買方噱一頓，不敢跟買方講賣方想動支，所以直接請買方跟代書聯絡，這手法實在很不負責任，簽約時賣方根本就沒提到想動支，怎麼可能會讓賣方動呢？真是異想天開。
這又不禁想到，如果是一般沒買房經驗又沒請雙代書的買方，應該早被仲介說服簽了吧？其實，並不是說都不能簽，但是要有原則性，沒頭沒尾的要別人簽，就不符合原則了。
另外，買方傳了代書費給我看，我真是被嚇歪了，第一次看到那麼貴的，水電瓦斯更名也要費用？買方請代書打個折，結果就不好說了...
當然我自己也身為地政士（代書），只是個人覺得賺錢要賺的有道理，所謂天道酬勤，遇到做事那麼不靈光的折價也是合理，倘若代書做事是可以感覺到努力及誠意的，那是還可以接受。
好不容易到了過戶前，買方已經跟仲介說好何時要去看房子，請賣方把東西都清空，仲介說：好好。
後來到了要看房子當天，仲介打來說賣方還沒清空，所以又等了幾天，真是還好有多押一個時間啊～另一個技巧是先清空再過戶。
終於可以看到房子了，仲介把傢俱清得很乾淨，雖然感覺有點不太甘願，其實這應該是賣方要做的事，只是一般人都覺得我有付仲介費，所以都叫仲介處理，但對仲介來說這樣是很強人所難的，還是希望大家要有使用者付費的觀念比較好，社會才會有進步的動力。
結論
這件案子把所有買方很常發生的事全都遇完了ＸＤ也真是蠻不容易的
如果買方沒有請雙代書，整個買賣過程中八成是要一直詢問朋友了吧？如果沒有朋友從事不動產業的話要去問誰呢？誰想買房一肚氣？糾紛常常就是這樣發生的。
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在台灣，預售屋資訊都很不透明，無論是議價、簽約、驗屋、交屋等等都是很不容易的工程，更不用說要如何規劃一個想像出來的空間這種事了。
最近剛好看到一個關於預售屋的線上課程，瀏覽過主講者與課程大綱，連我自己都想買（後來還是買了ＸＤ）。
因為預售屋是一個資訊非常不透明的產業，建商或代銷運用的手段越來越多，都是建商要用來挑選心目中理想的客戶，例如使用預約制，不接受臨時去賞屋的人。
所以一般人也比較難接觸到預售生態，對預售屋的銷售狀況不甚明朗，也較難選擇到自己想要的坐向位置、價格及實際屋況等。
主講人是安琪拉與喬王，安琪拉曾在青埔看了一年多的預售屋，把自己買預售屋的故事都寫在部落格上，讓想在青埔買預售屋的年輕人們有很多值得參考的借鏡，一傳十、十傳百的，因此大獲好評變成知名部落客。
而喬王則是知名大銀行的副理，平時也將銀行貸款的事都寫成文章，樂於助人的他也提供不少人幫助，而變成知名部落客。
兩人都是有實際經驗的部落客及專業人員，也是蠻奇妙的組合。
 

廢棄物藏「權狀+存摺」　幸運哥：撿過最奇特！網驚：要變屋主了
「一名網友驚呼，最近整理廢棄物時，翻出建物所有權狀跟存摺，就怕屋主也慌張尋找中，原PO也趕緊將遺失物送到警局。
照片貼出後，網友紛紛笑虧「無人的，說不定你變屋主了！」
「有這張之後，走路都可以橫著走」、「相親拿去展現自我」、「這可以分1／10嗎」、「帶去酒店喝酒…會比較熱情」、「這半年如果沒人認領，就發了」。
 

好像蠻多人都以為，買房時銀行貸款一定都能貸到八成？
殊不知，在簽約之後代書幫忙找銀行時，買方才赫然發現原來並不是這樣！
這幾年在網路上看到最多買房糾紛就是說被仲介騙了，不外乎就是仲介口頭保證能貸到八成、其次就是自己的因素沒想那麼多。
那如果貸不到八成時會怎樣嗎？就是要馬自己再湊錢補差額出來支付，要馬就是沒錢支付要被沒收已付價款或被罰違約金。
 
所以買房真的不是件簡單的事，當然如果自備款很足夠的話就還好啦～
銀行如何審核貸款呢？
但本篇只著重在房子的估價上，並不包含談個人信用、聯徵、財資力等資訊哦～
銀行鑑價房屋價值首看地段，例如在台北市區即便屋齡較老舊的房屋，也能核貸到不錯的成數（但萬華區除外）。
而近幾年重劃區多，有的重劃區雖然地處偏遠，但若有大型交通、重大建設等議題，核貸條件也不會太差，例如青埔。
 
在預售屋的部分，建商通常都會有專案配合的銀行，因此大部分可能可以貸到平均貸款成數，然而還是要留意到自己的資力及信用才比較全面。
另外，購買預售屋，如果想要自己找銀行貸款，建議應該要在下訂簽約之前先詢問自己熟識的銀行是否願意承作預售，這點要特別注意。還有，有些建商對買方自己找銀行會有些特別規定，還是先詢問建商是否可以自己找銀行會比較妥當。
其次，銀行較在意房屋本身是屬於哪種類型的物件？
像是位處精華地段，格局方正的標準二、三房、近捷運站、受歡迎轉手容易、公園學區周邊等等，這些都是銀行貸款會重視的條件。
 
哪些房子銀行會大扣分？
第一個入圍的是工業住宅。因為工業用地不得做住宅使用，像最近台北市就在抓違法使用的工業住宅，因此銀行貸款成數也不會到8成，大概都會少一成左右。
（雖然到最後市府對大直大灣北段還是就地合法了，但要繳納回饋金，真是有錢好辦事啊ＸＤ，難怪建商違法也沒關係了）
補充：根據2021年10月新聞，就地合法仍卡關在內政部尚未放行，如「眾望所歸」的就地合法的話，房價將再上揚。
第二名是違法的增建空間，也就是違建。若是被檢舉可能會被拆除，除了容易造成買賣糾紛外，其實銀行也不會把違建面積列入估價範圍，所以也是影響銀行鑑價的因素之一。例如像頂加、廚房消防通道增建出的空間等等，不列入權狀面積的部分都不會列入估價範圍。
第三名是小於15、16坪以下的小套房，但是每間銀行對小套房的定義都不太相同，有些會認定含公設，有些則認定不含公設，所以如果想要買小套房，一定要先請銀行估價。
小套房一般大約只能貸到5、6成，自備款需多準備一點，但優點是總價較低一些，不過要記得仍需看房屋條件與各家銀行的貸款規定。
第四名是鄰近嫌惡設施的房屋，也容易影響到核貸成數，比較常見的像是：宮廟、高架橋、捷運高架、垃圾處理場、資源回收場、殯儀館、電塔等重大的嫌惡設施，主觀上影響生活品質，也會成為房屋的減分物件。
 
第五名是房屋位置太偏僻，也就是精華區之外的房子，基本上都貸不到八成的。以新北市為例，大概就是八里、瑞芳這些偏遠山區會貸不到。
第六名是屋齡太過老舊，像台北市有蠻多超過45、50年的房子，基本上就算個人條件再好，也是難貸到八成，因為對銀行來說風險太高了，如果有需要法拍的話誰會標呢？機率相對小很多。
 
一般人常有的疑問？