代書教你的買房知識

2、3個月前一位屋主從ｆｂ的某社團，看到我曾經po瑕疵擔保責任的文章而私訊我，不禁感嘆網路真是偉大的發明。
另外也感謝這位屋主的信任，電話講沒多久就說要委託我雙代書，我深深的嚇了一大跳呢！

為何想找雙代書？
屋主因屋齡老舊想換電梯大樓而賣房，房子曾經裝潢修繕、換水電線過，十幾年後的最近才開始有漏水情形，除了這個部分外，我看屋況維持的都還蠻好的。
屋主看了很多關於房屋買賣的新聞，多是因瑕疵而產生的糾紛，所以才興起想找雙代書的念頭，屋主希望能在簽約前就很誠實地告知買方房屋有哪些問題，可以接受再來買，當然也還有一些保護自己的部分是要做的，以避免買賣完成後又要上法院。

原來各個仲介公司有自身擅長的銷售領域
屋主委託了信Ｘ與永Ｘ直營店，從簽委託書開始算二星期後，不動產說明書都還沒弄出來ＸＤ也真是傻眼的慢，結果原來是仲介也想自保，所以一直在前後修改委託書內容。
雖然如此，但兩相比較之下，我個人覺得永Ｘ在溝通方面比信Ｘ來的優（我是單指本次的交易，並非在為仲介背書），這位永Ｘ店長比較了解屋主的需求及想表達的事情，信Ｘ店長就是一副「我們規定就這樣，要不要隨便你」的態度，屋主還因此生了好幾次氣，我反而一直勸屋主不要讓信Ｘ賣了，買方再找就有不差他一家，我的感受上就是信Ｘ不想接非一般的案子，就採用軟性拒絕的方式。

說到仲介一定要講一個觀念，仲介無論大間小間，總是有好的人與不好的人，就像一個社會裡也有好人壞人一樣，要挑選好仲介需要靠細心觀察、言語交談個幾次來發掘，當然最好的就還是要靠認識且人品不錯的朋友介紹。
我常在新聞上看到買方會說：「我以為大品牌比較有保障」、「因為是大品牌所以比較信任」，其實才沒這種事，所謂事在人為，還是要看一個人的品格好不好才是最重要的關鍵。

北市的房子果然非同小可  買方速度之快
其實買方非常快就有了，從屋主委託我到簽約只花了一個月時間而已，根本還沒放上網站，只是因為委託書、不動產說明書...等等的內容橋了二星期之久。
簡單說一下這次接觸永Ｘ直營店與信Ｘ的感受，以前沒接觸過永Ｘ的直營體系，這次感受整體上是還不錯的，最起碼比信Ｘ有誠意多了（再次強調一下，不是幫仲介背書，僅單指這次的感受），大家都做好各自該注意的部分就好了，一切開誠布公、公開透明、你情我願再來交易。
也要說說永Ｘ店長很努力幫忙，如果不是店長願意配合屋主，要成交也是有難度的。
那信Ｘ呢？就去旁邊玩沙了。

大仲介公司的簽約過程讓人疲累
這次簽約過程讓我非常疲累，簽了好幾個小時，第一次遇到光簽約就搞那麼久的。
讓我很不習慣的是永Ｘ簽約的方式，一般簽約很簡單，代書出現後問買賣雙方一些問題寫下來再講解一下合約就好了，但永Ｘ直營店簽約不是這樣，所有內容都要用電腦打，打也不是代書在簽約現場打，而是要靠仲介傳遞資料給買賣方看過，有問題仲介再拿去給在另一個辦公室的代書修改，改完再拿來讓買賣方看，就這樣一直來來回回、來來回回的非常沒有效率，很多時間都是耗在那邊等資料改好，這次因為有一些事項要約定，所以本來就要花比較多時間，又要讓永Ｘ的法務確認內容，等簽完約我已經沒有多餘的力氣去思考了ＸＤＤＤ

貸款，才是在買房前一定要做的功課
簽完約後，買方非常阿沙力的在第一期時就付了二期的款項，然後希望可以帶設計師去丈量，賣方問我是否可以？個人認為只要買方不要搬東西進來，單純丈量尺寸是可以的。
後來，過了用印時間後仲介又來電話，說希望賣方配合重新用印，因為買方貸款巴拉巴拉...
雖然聽起來感覺好像「只是幫一個小忙而已」，但幾經思考再三，畢竟這件買賣算是蠻特殊的案件，為免日後又要配合什麼？或是好像隨隨便便就可以變更什麼內容，還是小心謹慎的拒絕了。

其次是，依照契約書內容來看，用印日就已經要確定登記名義人是誰了，更何況是過了三天才再說要改，這也不符合契約內容，還是拒絕比較好，以免夜長夢多。
到了完稅的時間，買方貸款還沒出來，說是因為疫情分流辦公的關係要延到6/10，我們也不知道究竟是不是有這樣的事情？畢竟我目前尚未遇到諸如此類的事，不過屋主同意等到6/10，所以我們就再稍等一下，是說，自從拒絕重新用印後，仲介就再也沒主動聯絡了ＸＤ，我不曉得是仲介都這樣，還是另有隱情？

買房要讓地政士決定你的時間？
多等了一星期，買方銀行終於核貸了，而且貸款確實不足，買方需要再補足款項才能過戶。
最近因為疫情的關係，可能會有一些預料之外的狀況發生，還是把時間拉長一點比較妥當，另一部分是買房子之前一定要先估價，雖然有時候還是會有意外，但多準備一點自備款及先估價是預防貸款不足的最好方法。

補充一個最重要的提醒，去看房不要衝動簽斡旋，預售屋不要衝動下訂，常常發生買方回家後後悔這樣的情事，結果就是斡旋金被沒收、預售屋也非買不可。
去看房最好是帶父母或是出資的人一起去，人多嘴雜，比較不容易衝動，倘若真的有喜歡，也可以再去看好幾次也沒關係。

要會同過戶我才安心
終於到了可以過戶的時候，我和屋主一起去地政事務所跟代書協同辦理過戶，先檢查一下買賣對象是否正確、再看標的對不對，其次是計算貸款金額及買方的價金、稅金是否都正確，沒問題就可以過戶了。
過戶完畢後，因為賣方沒設定，所以就可以直接約交屋囉～終於鬆了一口氣。

結論
接了這幾件雙代書後，深深感覺其實我的功能還蠻多樣化的，不光是把關交易流程及保戶權益而已，更多的是一直在諮詢、溝通以及幫客戶省錢，自己覺得ＣＰ值很高ＸＤＤＤ。
對了！屋主是位很客氣的人，覺得跟我諮詢的問題很多，也花了不少時間回覆問題，所以還多付了我諮詢費呢～真是遇到好人ＸＤＤＤ。