關於房屋的瑕疵，以前簽約時都聽仲介說民法規定屋主保固半年，我心裡的ＯＳ：民法什麼時候這樣說了？上網爬爬文也發現蠻多人都誤解瑕疵擔保這件事。
但不管如何，任誰都不想買到有漏水或有其他瑕疵的房子，究竟身為買方的我，要如何知道可以主張哪些權利呢？
今天針對瑕疵來說說2個部分
1.買賣瑕疵擔保責任
依民法第355條規定：
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
先講結論：買方買的時候，賣方就已經有告知買方房子有瑕疵，賣方就不用負擔保責任。
賣方賣的時候沒發現房子有瑕疵，但也沒有跟買方保證房子沒有瑕疵，但實際上房子是有明顯可見的瑕疵，卻因為買方的疏忽沒有發現，賣方可以不付擔保責任。
賣方賣的時候沒發現房子有瑕疵，但也沒有跟買方保證房子沒有瑕疵，但實際上房子是有明顯可見的瑕疵，卻因為買方的疏忽沒有發現，賣方可以不付擔保責任。
依民法365條規定：
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
先講結論：這個條文並不是指屋主要保固5年，如果要保固長達5年，誰敢賣房子呢？建商都不敢保固5年了。
先講結論：這個條文並不是指屋主要保固5年，如果要保固長達5年，誰敢賣房子呢？建商都不敢保固5年了。
我們先來談什麼是瑕疵？
在交屋前即存在的問題，即是法律上的瑕疵；相反的，若交屋後才出現的問題，即非法律上的瑕疵。判斷的關鍵在於瑕疵「存在」的時間點而不是發生的時間點。
例如：交屋後隔天就發生漏水，但漏水不太可能在一天內就形成，所以判斷漏水應該是在交屋前就已經存在的，只是不巧在交屋後才發生，這就是法律上的瑕疵。
如果交屋後3年才發生漏水，由於台灣不太可能3年沒下雨，合理判斷這個問題是交屋後才有的問題，所以，這就不是法律上的瑕疵。
所以，同樣是漏水，不一定都是賣方負責，還要看是否為法律上的物之瑕疵而定。
再來談瑕疵擔保責任？
買方於交屋後發現有瑕疵（已有發生的事實存在），應該於6個月內通知賣方（在現實中應該要馬上通知賣方），如果懶得行使通知，則算是默認承受這個瑕疵。
如果是買方已經通知了，但賣方遲遲不處理，就必須要上法院提起訴訟。
「自物之交付時起經過5年而消滅」：這是指現時的這個瑕疵有5年內的請求權時效（不是指保固5年），不動產交易物之交付時就是指交屋時，所以在交屋後買方不主張，請求賣方瑕疵擔保之權利就會消滅。
因此，如果是交屋後馬上漏水，可以請求屋主修繕；倘若是交屋後達半年以上（時間還是要以法官認定），買方就要舉證這個漏水是交屋前即存在的情況。
無論如何，交屋之後還是要仔細檢查一下屋況，當然最好的方式還是在下斡旋前帶專業人士陪同一起看屋況，看房子也不要只看一次，最少也要看２次以上。點這裡看看屋技巧
因此，如果是交屋後馬上漏水，可以請求屋主修繕；倘若是交屋後達半年以上（時間還是要以法官認定），買方就要舉證這個漏水是交屋前即存在的情況。
無論如何，交屋之後還是要仔細檢查一下屋況，當然最好的方式還是在下斡旋前帶專業人士陪同一起看屋況，看房子也不要只看一次，最少也要看２次以上。點這裡看看屋技巧
2.個人建議在簽買賣契約前，應該要聘請一位自己信任的雙代書一同前往簽約，雖然又要花錢，但可以避免被騙、被強迫、被趕鴨子上架，又可以有效維護自己的權益，並免除因為契約有問題要多花費的金錢與時間訴訟等，我覺得這反而是很划算的。
我通常是從朋友已經確定要買某一間房子，請朋友帶我去看房子時開始服務，有需要洽詢請留言吧～
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