好像蠻多人都以為，買房時銀行貸款一定都能貸到八成？
殊不知，在簽約之後代書幫忙找銀行時，買方才赫然發現原來並不是這樣！
這幾年在網路上看到最多買房糾紛就是說被仲介騙了，不外乎就是仲介口頭保證能貸到八成、其次就是自己的因素沒想那麼多。
那如果貸不到八成時會怎樣嗎？就是要馬自己再湊錢補差額出來支付，要馬就是沒錢支付要被沒收已付價款或被罰違約金。
所以買房真的不是件簡單的事，當然如果自備款很足夠的話就還好啦～
銀行如何審核貸款呢？
銀行如何審核貸款呢？
但本篇只著重在房子的估價上，並不包含談個人信用、聯徵、財資力等資訊哦～
銀行鑑價房屋價值首看地段，例如在台北市區即便屋齡較老舊的房屋，也能核貸到不錯的成數（但萬華區除外）。
而近幾年重劃區多，有的重劃區雖然地處偏遠，但若有大型交通、重大建設等議題，核貸條件也不會太差，例如青埔。
銀行鑑價房屋價值首看地段，例如在台北市區即便屋齡較老舊的房屋，也能核貸到不錯的成數（但萬華區除外）。
而近幾年重劃區多，有的重劃區雖然地處偏遠，但若有大型交通、重大建設等議題，核貸條件也不會太差，例如青埔。
在預售屋的部分，建商通常都會有專案配合的銀行，因此大部分可能可以貸到平均貸款成數，然而還是要留意到自己的資力及信用才比較全面。
另外，購買預售屋，如果想要自己找銀行貸款，建議應該要在下訂簽約之前先詢問自己熟識的銀行是否願意承作預售，這點要特別注意。還有，有些建商對買方自己找銀行會有些特別規定，還是先詢問建商是否可以自己找銀行會比較妥當。
其次，銀行較在意房屋本身是屬於哪種類型的物件？
像是位處精華地段，格局方正的標準二、三房、近捷運站、受歡迎轉手容易、公園學區周邊等等，這些都是銀行貸款會重視的條件。
另外，購買預售屋，如果想要自己找銀行貸款，建議應該要在下訂簽約之前先詢問自己熟識的銀行是否願意承作預售，這點要特別注意。還有，有些建商對買方自己找銀行會有些特別規定，還是先詢問建商是否可以自己找銀行會比較妥當。
其次，銀行較在意房屋本身是屬於哪種類型的物件？
像是位處精華地段，格局方正的標準二、三房、近捷運站、受歡迎轉手容易、公園學區周邊等等，這些都是銀行貸款會重視的條件。
哪些房子銀行會大扣分？
第一個入圍的是工業住宅。因為工業用地不得做住宅使用，像最近台北市就在抓違法使用的工業住宅，因此銀行貸款成數也不會到8成，大概都會少一成左右。
（雖然到最後市府對大直大灣北段還是就地合法了，但要繳納回饋金，真是有錢好辦事啊ＸＤ，難怪建商違法也沒關係了）
補充：根據2021年10月新聞，就地合法仍卡關在內政部尚未放行，如「眾望所歸」的就地合法的話，房價將再上揚。
第二名是違法的增建空間，也就是違建。若是被檢舉可能會被拆除，除了容易造成買賣糾紛外，其實銀行也不會把違建面積列入估價範圍，所以也是影響銀行鑑價的因素之一。例如像頂加、廚房消防通道增建出的空間等等，不列入權狀面積的部分都不會列入估價範圍。
第三名是小於15、16坪以下的小套房，但是每間銀行對小套房的定義都不太相同，有些會認定含公設，有些則認定不含公設，所以如果想要買小套房，一定要先請銀行估價。
小套房一般大約只能貸到5、6成，自備款需多準備一點，但優點是總價較低一些，不過要記得仍需看房屋條件與各家銀行的貸款規定。
第四名是鄰近嫌惡設施的房屋，也容易影響到核貸成數，比較常見的像是：宮廟、高架橋、捷運高架、垃圾處理場、資源回收場、殯儀館、電塔等重大的嫌惡設施，主觀上影響生活品質，也會成為房屋的減分物件。
（雖然到最後市府對大直大灣北段還是就地合法了，但要繳納回饋金，真是有錢好辦事啊ＸＤ，難怪建商違法也沒關係了）
補充：根據2021年10月新聞，就地合法仍卡關在內政部尚未放行，如「眾望所歸」的就地合法的話，房價將再上揚。
第二名是違法的增建空間，也就是違建。若是被檢舉可能會被拆除，除了容易造成買賣糾紛外，其實銀行也不會把違建面積列入估價範圍，所以也是影響銀行鑑價的因素之一。例如像頂加、廚房消防通道增建出的空間等等，不列入權狀面積的部分都不會列入估價範圍。
第三名是小於15、16坪以下的小套房，但是每間銀行對小套房的定義都不太相同，有些會認定含公設，有些則認定不含公設，所以如果想要買小套房，一定要先請銀行估價。
小套房一般大約只能貸到5、6成，自備款需多準備一點，但優點是總價較低一些，不過要記得仍需看房屋條件與各家銀行的貸款規定。
第四名是鄰近嫌惡設施的房屋，也容易影響到核貸成數，比較常見的像是：宮廟、高架橋、捷運高架、垃圾處理場、資源回收場、殯儀館、電塔等重大的嫌惡設施，主觀上影響生活品質，也會成為房屋的減分物件。
第五名是房屋位置太偏僻，也就是精華區之外的房子，基本上都貸不到八成的。以新北市為例，大概就是八里、瑞芳這些偏遠山區會貸不到。
第六名是屋齡太過老舊，像台北市有蠻多超過45、50年的房子，基本上就算個人條件再好，也是難貸到八成，因為對銀行來說風險太高了，如果有需要法拍的話誰會標呢？機率相對小很多。
第六名是屋齡太過老舊，像台北市有蠻多超過45、50年的房子，基本上就算個人條件再好，也是難貸到八成，因為對銀行來說風險太高了，如果有需要法拍的話誰會標呢？機率相對小很多。
一般人常有的疑問？
大家可能會覺得奇怪，有捷運高架不就表示離捷運站很近，為什麼成數反而不會高呢？
其實原因還是在於台灣人買房的習慣與觀念，比較常聽到有人說買房子不要買被橋或高架路過的樓層，可能會是風水不佳、對運勢不好、或是會太吵雜，居住環境不佳等等的主觀因素造成。
其實原因還是在於台灣人買房的習慣與觀念，比較常聽到有人說買房子不要買被橋或高架路過的樓層，可能會是風水不佳、對運勢不好、或是會太吵雜，居住環境不佳等等的主觀因素造成。
結論
無論我們想買什麼樣的房子，最重要的還是一定要在下斡旋之前要先估價。
先掌握好自備款金額，買房才會是開心順利的事。
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