代書教你的買房知識

上星期覺得很奇怪，為何突然又在吵日本房價超便宜的話題，原來是一位在日本北海道定居的台灣油土伯買房子了。
我一直都覺得台灣房價雖然是比較貴，但我不相信其他國家的房子會比台灣便宜多少，畢竟各國都會通膨，沒道理台灣會通膨的比較嚴重。

所以就去看了油土伯的影片，看來看去油土伯只有拍內外觀及講價格是台幣300萬以內而已，並沒有提到房子周邊的交通、機能等的資訊，感覺比較像是單純介紹他的房子而已啦～

好奇心驅使的我，還是本著打破砂鍋問到底的態度，想辦法來比較看看日本房價真的比台灣便宜嗎？

現在ＹＴ上面有蠻多在日本工作的台灣人、中國人、香港人好像在從事仲介工作，都會拍影片帶大家看日本的房子。

因此得知，日本的房子分成兩種：一種叫「一戶建」；另一種就是電梯大樓或公寓。北海道油土伯買的就是「一戶建」。


什麼是一戶建？
「一戶建」的特性是面積比較大，但是卻是木造房屋，大約七天就可以蓋好一座「一戶建」了，台灣目前除了古蹟之外，已經非常少、非常少、非常少有木造房屋了。

像是大雄、小新、櫻桃小丸子、一拳等等，住的都是「一戶建」的房子。

我看到「一戶建」是木造時，還蠻驚訝的，因為真的看不太出來是木造，每一棟都潔白平整，很難想像是木造？又要怎麼造？

後來想想日本之前海嘯時，有很多被海嘯捲走的房子應該就是「一戶建」了，所以木造也是合理。

實在是太好奇了，我還上網找了「一戶建」的建造工法，看究竟是要怎麼造？有興趣的人可以看這裡☞☞日本「一戶建」建造方式


一戶建是貴還是便宜？
好的，在確認「一戶建」是木造房屋後，大家仔細來思考一下：木造房屋＋土地總價500萬台幣，是貴還是便宜呢？其實日本各地的「一戶建」價差也是很大，新的也不便宜呢。

還要考量車站與工作距離、生活機能、周邊交通等因素，日本人對通勤的時間比較寬容，上班一趟大約是1~1.5小時的車程，那應該會是台北到桃園或是到新竹的車程。

所以，就相當於我們工作在台北，居住在桃園中壢、新竹火車站周邊，徒步15分鐘的木造房屋，土地坪數約27坪，土地價金約400萬，換算單坪約14、15萬左右，木造房屋約100~150萬，大家就自己思考貴還是便宜囉～

我個人認為貴的還是在土地，2層樓的木造房屋100萬夠不夠蓋呢？我是不知道啦，但住木造房屋感覺有點奇怪，不太能適應。

台灣在幾年前比較偏僻的鄉下，像是苗栗之類的，也曾經流行過買農地送房屋的優惠，好像只要400萬就有了，應該也是小木屋，但論地點上，台灣應該還是比日本偏鄉。

所以這樣來看，「一戶建」賣這樣的價格，其實應該與台灣火車站周邊差不多。

「一戶建」以大面積來說，應該是日本最便宜的房子了，也是最普遍的房子，所以油土伯可能買這個應該是最好的選擇了吧？其他的實在是太貴了。


日本的公寓或電梯大樓房價又是如何？
就上網查詢資料得知，新的電梯大樓真的爆貴，離車站越近的越貴，對日本人來說，住家離車站走路15、20分鐘都還算近，台灣人只要離捷運10分鐘都嫌遠了，這也是民情很不一樣的地方。

日本公寓或電梯大樓有很多住戶規約的規定，像是不能養寵物、不能當民宿、不能太吵等等，跟台灣也不一樣，台灣最少還可以養寵物，如果不是後來政府嚴格取締，有些也是在「偷偷」當民宿。

在日本，同一個「區」的房子，只要離車站遠近不同，價差就會很大，所以房價主要還是要看車站，其實就跟台灣離捷運一樣的意思。


日本人買房的目的是什麼？
我看了幾位居住在日本的中國人或台灣人YT影片得知，日本人並不會把買房視為人生目標，也不會有買房用來增值的想法。

因為日本的房子真的只會隨著時間而貶值，不太會增值，這點就跟台灣很不一樣，像除了鬧區以外的地方，房價就一直是很平穩的狀態。

另外會買「一戶建」的就只有小家庭、有小孩的才會買，單身的人都住公寓居多，所以很少有人投資「一戶建」，都是真正自住需求為主。

日本大多投資公寓、電梯大樓，像7、8年前台灣就很流行飛去日本買公寓來出租，單身者也都租房居多，所以公寓都是單純賺租金投報率，而不是賺買賣價差。

因為我對日本鬧區分別有哪些地方都不是很了解，只能就我去旅遊過的地方來判斷而已，但日本那麼大，我也只愛去京阪。ＸＤＤＤ

所以除了房價以外，也是要搭配屋齡、周邊生活機能、交通、學區等等因素，整體綜合分析才會比較客觀。

舉個例子好了：
我看ＹＴ一部影片介紹公寓，一個離心齋橋車站走路3分鐘的2房1廳，要台幣1000萬，坪數16.69坪，9年屋齡，單坪約60萬左右，無車位，這大概是板橋的價格吧？

心齋橋 VS 板橋，熱鬧程度好像也是差不多厚？不知道對大家來說有便宜嗎？


日本房子的持有成本很高嗎？
以前一直有聽說日本持有房子的成本蠻高的，我去京版旅遊時也似乎蠻常看到日本人在整修房子，像是清水寺好像每隔幾年就要維護一次，有一次去還不幸遇到剛好在整修關閉（殘念），路過的電梯大樓也是在洗外牆等等的，都讓我感覺好像確實要常常花錢修繕維護。

那持有日本房子究竟要付哪些費用呢？
要分成：移轉房地的稅金、費用及每年政府課徵的稅費。


移轉房地的稅金
1、印紙稅：聽起來像台灣的印花稅，也是幾千元台幣而已。
2、登錄免許稅：聽起來像是地政的登記規費，是固定資產評價額的2％。（固定資產評價額像是台灣的公告現值與房屋現值）

3、代書費：會跟登錄免許稅加在一起。
4、不動產取得稅：聽說像是台灣的契稅，是固定資產評價額的4％。
5、仲介費：總價3％＋約1.5萬台幣＋消費稅。（我不知道是否也會跟賣方收取？）
6、所得稅：有分級距，從5％～45％都有。

稅費全部加一加大約為買賣總價的6％~10％。
在日本買房還是可以殺價的啦！可是賣多少是屋主決定的，不要以為日本仲介像台灣的一樣，而對仲介失禮就不好了。


每年要課徵的稅費
「一戶建」每年政府要課的稅有：
1、固定資產稅：感覺聽起來像是台灣的房屋現值＝固定資產評價額，固定資產評價額 x 稅率（１.４％）。（日本現值也是政府公布的，稅率比台灣貴一點點）

2、都市計劃稅：同上，像是台灣的土地公告現值＝固定資產評價額，固定資產評價額Ｘ稅率（0.3%）。（稅率會比台灣貴一點）

3、町會費：不知道是幹嘛的？聽起來像社區會費，會長會來家裡收費，每年約400元。
4、火險：看自己要不要保。
5、看自己要不要維護修繕，跟透天一樣。

1跟2感覺有點像是台灣的房屋稅與地價稅的感覺。


「公寓大樓」每年政府要課的稅有：
1、固定資產稅：同一戶建。
2、都市計劃稅：同一戶建。
3、管理費：不知道如何計價？只有個平均值約二千多近三千元。
4、修繕積立金：屋齡越高，修繕費越高，大樓每年都會擬定修繕計畫。（每月約二千多元）
5、火險：看自己要不要保。
6、代管費：出租的話就會有，還要再加上消費稅。（日本好的方式是房屋買賣、租賃都要透過仲介，所以一定會課到稅）


貸款
以前台灣人在日本買房是無法貸款的，但近幾年台灣的銀行如：台銀、中信、兆豐都有在日本設分行，所以台灣人可以跟台灣的銀行申請貸款，都可以貸得到，但銀行還是有比較限制房屋的區域。（但我不知道可以貸幾成？）

要在日本工作2年以上或是嫁、娶日本人，就可以跟日本銀行申請貸款。


結論
北海道很冷而且在日本最北邊，我完全不想住在很冷的地方，台灣的土地面積也小到無法去類比北海道，但大家可以想像成屏東。ＸＤＤ

所以，日本房價還是要看區域，鬧區地段應該也是沒有比台灣便宜到哪裡去，如果是非鬧區地段，以物價來比較的話，日本收入比台灣高，這樣算起來應該是有比台灣便宜一些。
不過木造的「一戶建」大家會想買嗎？歡迎在下面留言。

電梯大樓持有的管理費與修繕費倒是真的有點多。

不過大家也知道日本經濟衰退後房價大跌，最近則因為疫情的關係，房價似乎又漲起來了，聽說因為在家工作的關係，大家需要大一點的空間，所以買房需求有增加。

不然因為日本公司很常在外派，可能員工都不是長時間待在一個城市，穩定度不高就會讓人不敢買房。

我之前還聽過有種說法：因為日本曾經經濟泡沫的關係，讓人們嚇到寧願花錢也不願意買房，看來應該不是這樣的。

據在日本從事房屋仲介的台灣人說，應該是日本在經濟泡沫前也是房價非常貴的國家，所以經濟泡沫後政府訂制了比較嚴格的法律，像是「購屋後5年內賣掉或是賣掉有獲利，都會被課徵40%的稅」（事實證明課徵40%的稅對台灣人來講是沒有用的，因為房地合一也是45%啊，房價還不是上漲了，所以真的跟課稅沒關係，台灣人的民情就是愛存（炒）錢（房），把買房當成投資標的的一種）。

 總算一次把日本房價與交易稅費都了解完畢了，圓了想要知道的夢，無論大家覺得日本房價是貴還是便宜，我還是覺得住在台灣最好，台灣很便利，人情味也濃，待人也比較真實，這是無可替代的。