代書教你的買房知識

房貸是每位買房人最頭痛的問題。

近日，我的社團有人問說：「我也很想準備足夠的錢去買房，但我去銀行時，行員都告訴我要簽約後才可以進件去申請貸款，我不知道該怎麼辦？」

「我也不知道我到底要準備多少自備款才夠？」
「我更沒想過，如果貸不到我要的金額時該怎麼辦？」

在開始講主題之前，我想先問想買房的大家：「你有一部買房計畫嗎？」
什麼是買房計畫？買房也要計畫嗎？

要哦～因為很多人都只聚焦在「我想要買房」。

但是要買在哪裡？買什麼樣的房型？自備款要多少？要找哪間銀行貸款？應該找哪間仲介？買房前我應該要知道些什麼？是否要先諮詢？等問題都沒有想過。

或者，就只是想一下，沒有化為實際的行動去做功課。

不動產的學問太多，要看的內容也蠻細的，想想我自己也是花了多年時間及經驗，慢慢累積到現在，一般人又怎麼可能短時間就能了解呢？

所以我會建議想買房的大家，先去跟專業人士諮詢或是請個雙代書，才有辦法對症下藥，專門為自己的個別情況提供規劃及判斷。這邊看☞☞什麼是雙代書？

因為每個人的情況不同，買的房子也都是獨一無二的不同，不可能有一種東西可以符合每一個人的狀況，一定都要量身打造才是上策。

很多人不知道，以為諮詢是在花錢，其實這是不對的觀念。
事實上，諮詢是在為大家省時間及省錢，並且幫助你買到你想要的房子。這邊看☞☞雙代書服務客戶回饋

諮詢可以在短時間內得到你想要的答案，協助你解決問題並完善規劃如何買房、教你跟仲介應對交涉、甚至更有機會用好的議價策略去買到預算內的房子。

很多人會聽信「網路專家」的說法，然後去跟仲介交涉，結果買不到房子。
也很多人買房子買到上法院，甚至是被詐騙，這些其實都是經過諮詢後可以避免的狀況。


銀行的分類

首先，我要先回答行員說要簽約後才可以進件，這是真的嗎？
先講銀行的種類，銀行有分「公股銀行」及「民營銀行」。

公股銀行包括：臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀。
對我而言，公股銀行很懶惰，他們不接受預先估價，要簽完約了之後才會收件接受民眾申請貸款。

然後大家都很喜歡跑去問公股銀行估價，我也不知道為什麼？ＸＤＤ

公股銀行還有一個特點，就是已經變成預售屋建商的配合銀行，大概也是因為懶惰的關係，不喜歡跟民營銀行競爭，直接跟建商撈案件比較快。

我個人認為公股銀行不應該是如此的，公股不就是應該要為民眾著想，扮演好協助自住民眾貸款的一些公益角色嗎？

但事實卻並非如此，還跟民營銀行一起逐利，當然我並不是指公股銀行不能賺錢，而是順序不應該是把賺錢擺在第一位。

另一個部分是，公股銀行也忙著融資給建商蓋房子，這實在是太奇怪，也太詭異了。

民營銀行包括：非公股的就是民營，太多就不列舉了。ＸＤ
民營銀行的特點是大部分業務人員都很勤勞，很願意幫民眾估價，而且是免費的，所以常常做白工，連我都覺得他們很可憐。

所以，我在這邊也要請想買房的人行行好，等你已經決定要下斡了，再去請銀行幫你估價，不要累死銀行業務好嗎。
畢竟大家都是媽生的啊～ＱＱ



找大銀行貸款穩妥當？

其實錯了！大銀行並不缺客戶，缺的是「優質」的客戶。
國泰、中信都是台灣經營老字號的銀行，他們的客戶已經非常多了，不缺新客戶，而是想要有很多資產與財產的VIP客戶。

像這種老銀行，有很多有錢客戶。
所謂VIP是指要有300萬在他們帳戶，但我不曉得這些錢是否需要放在投資帳戶？還是一般活儲也算？

當你是VIP客戶時，臨櫃辦事情可以優先插隊，可以請你到貴賓室喝咖啡喝到飽。
不是VIP客戶時，不好意思，你只能乖乖排隊。

所以，大銀行一般房貸的成數普遍不高，不過利率倒是蠻高的。ＸＤＤ
中信有配合軍公教的貸款，所以比較適合軍公教，其他的不建議。



民營銀行想要的是什麼？

我覺得這是很有趣的一件事。
其實每家銀行都有自己想要的客戶與客層，願意負擔的風險也都不同程度。

例如：
台新、新光、遠東是比較願意承擔風險的銀行，他們很願意與自營商來往，但銀行風險大，相對的收取的利率就會比較高。

公股銀行估價總是很難反映在現實上，也顯示公股比較想要跟他們一樣穩定的民眾。

不光是人的年齡、收入、信用與財力部分，銀行對願意貸款的房子也會有要求。
像是如果地處偏遠、遠離塵囂的地方，銀行多半不會想要借，成數會很低。

一般的公寓、電梯大樓銀行比較喜歡，因為法拍容易脫手。

店面太貴脫手要時間、小套房太小買的人不多、頂加違建可能會被拆、工業區是違法使用、屋齡太老、太偏僻、屋況有瑕疵，這些銀行都不愛，成數都很低。

所以不要以為你一定都可以貸八成，有時候是房子的問題。

也不要以為仲介說可以貸八成就真的可以貸八成。
畢竟，銀行不是自己家開的、也不是仲介開的啊！

還有一個例外無法貸到八成的狀況，就是成交價真的、真的、真的太高了，而且是破天荒的高。

這通常發生在「買方沒自己查詢實價登錄」、「我以為大公司比較有保障」（這句話是大家用來怪罪別人的藉口，每次都會出現，很好用哦～）

買方會對價格買單，有時候是裝潢很棒、真的很喜歡這間，即便價格比較高也願意接受，所以大家一定要記得自己先去查實價登錄啊！

對了！銀行沒在看裝潢多棒的，裝潢對銀行來說是廢物，不重要，不要以為裝潢可以加分。

最近大家也知道政府在打炒房，也會影響銀行審查貸放的條件。

像有些銀行覺得你是買來投資的，就不會給你八成，真希望每間銀行都能秉持著這種精神來貸款。ＸＤ


碎嘴時間
唉，打到這裡就想到，作為一位代書真是不容易，要花多年時間及多嘗試才能換到寶貴的經驗。
但台灣人很多都不注重專業ＱＱ都要讓專業以吃土維生。

搞得代書只能靠仲介，然後仲介再來壓榨買賣雙方，如此的循環，也只能說事出必有因。

很多社會上的問題，其實是台灣人觀念錯誤的問題。

像今天看到新竹縣自7/1開始囤房稅，新聞標題是『實現居住正義』。
看完我覺得很悲哀，也覺得租房子的人很可憐，可是搞不好租房子的人想要房東被課重稅。ＸＤＤ

我不知道有多少人想要課徵囤房稅？但受害的終究會是這些想讓別人被課重稅的人。
因為深層問題並不是囤房，「帳面上」囤房的人其實並不多，「帳面下」囤房的人才是真的多啊～

然後政治人物弄一個治標的東西來呼嚨民眾，民眾為了支持各自的政黨，堅持自己是對的而吵成一團，結果不僅白忙一場，房租又變更貴了。

反正政策沒效的時候，大家就一起怪政府就好了，但其實很多東西是環環相扣的，也有很多事情是歷史共業，要處理，真的沒那麼容易啊～