頂樓加蓋就算是花錢買來的，也算是算違法嗎？
雙北市非常多投資客的老公寓，將頂樓加蓋出來租給年輕人，大多住公寓樓下層的民眾因為不瞭解法律，只能默默忍受頂樓長期被佔用出租，但其實這樣是不行的哦～
很多人都會以為「我有繳房屋稅，就是合法的房子了」。
其實這是錯誤的觀念哦～只要有房屋存在的事實，稅捐機關就會課徵房屋稅，就算是不合法的也照樣會課稅。
所以，有被課稅並不表示就變成合法房屋了，沒有辦理建管相關程序的話，仍然是違法的哦。
最近（2021年)又寫了另一篇以投資角度看公寓頂加還可以買嗎？被拆除只是小事，你還應該看這點！
違法的來源、法源
講到這個部分，我就要先搬出法條來讓大家觀賞一下，是根據哪一條文而判定違法的呢？
依據《公寓大廈管理條例》第七條規定：
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
先來說文解字一下，所謂共用部分，簡單講就是指公設。
所謂專有部分，簡單說就是指自己家裡面居住、使用的範圍。
屋頂的構造，就是指屋頂的組成、一部分。
整個的意思就是說：公設不能當作某人專門居住、使用的範圍，屋頂並且不可以約定成為某人居住、使用的範圍。
房屋的頂樓就跟公寓的外牆一樣，並不是屬於某一特定人所有的，所以當然是不能由某一層住戶私自占用。
當有這樣的情況發生時，我們可以向法院提出告訴，要求被告（頂樓佔用使用人）把違建拆除後，將屋頂還給公寓的全體住戶，或是公寓全體住戶可以請求頂加佔用使用人，將租金共同分配給公寓全體所有權人。
那要如何提出告訴呢？
那麼，占用的事實要怎麼證明呢？
首先，提出告訴的住戶必須要是公寓的所有權人，只要核對所有權狀就知道面積、公設等資訊，而對方無權占有，只要到現場並搭配權狀就知道有沒有占用。（因為違建不會有權狀面積）
或者是去調閱建物測量成果圖、建築物使用執照等，看屋頂當初的範圍及有沒有作為特定用途使用。
或者是去調閱建物測量成果圖、建築物使用執照等，看屋頂當初的範圍及有沒有作為特定用途使用。
頂加合法使用的例外情形
一般來說，頂加就是違法的，但有兩個例外情況。
一、有簽署分管契約：分管契約的意思是指公寓大廈全體所有權人，有以契約約定頂樓由某一人管理、使用。（公寓通常不會有分管契約，但建商的大廈就常會有，而且是在買預售屋或新成屋時就已經寫在契約書裡面了，通常只有擁有使用權的住戶才會知道這件事，因為大家買房子都不會去看契約書的內容，例如我看過建商在賣 3 樓的露臺戶就是如此）
二、約定專用：指經由區分所有權人會議決議，頂樓由某一人使用並且寫在規約裡面。（公寓一般並沒有設立管委會，所以多為大廈才會有的情況）
所以，公寓一般非常少會有合法的頂加，想主張自己權益的人幾乎都能主張。
頂加大哉問
一、有簽署分管契約：分管契約的意思是指公寓大廈全體所有權人，有以契約約定頂樓由某一人管理、使用。（公寓通常不會有分管契約，但建商的大廈就常會有，而且是在買預售屋或新成屋時就已經寫在契約書裡面了，通常只有擁有使用權的住戶才會知道這件事，因為大家買房子都不會去看契約書的內容，例如我看過建商在賣 3 樓的露臺戶就是如此）
二、約定專用：指經由區分所有權人會議決議，頂樓由某一人使用並且寫在規約裡面。（公寓一般並沒有設立管委會，所以多為大廈才會有的情況）
所以，公寓一般非常少會有合法的頂加，想主張自己權益的人幾乎都能主張。
頂加大哉問
可是，我聽說以前的違建不會被拆？我們先來看看這則新出爐的報導吧☞☞ 正妹購屋孝親變噩夢！房仲保證頂加合法，一年後收預拆通知
哈哈，好像久了都會有這種以訛傳訛的消息。其實還是因為市府公權力不彰的關係，才會造成大家都以為不會拆。拆除沒有那麼難，反正打蛇隨棍上，付費的是屋主，請民間業者來拆就好了，哪會有什麼排程問題？到底是為選票？還是其他？我不曉得。
頂加違建分為兩種：一、新違建。 二、既存違建與舊有違建。
新違建是只要有人檢舉就拆。（說是這樣說，但也還是不彰）
既存違建與舊有違建。只是拍照列管，暫緩拆除。（不是不拆哦～只是速度慢到大家以為不拆了）
頂樓加蓋在我向前手買的時候就有了，為什麼要算在我頭上？ 更何況我是花錢買的？
哈哈，好像久了都會有這種以訛傳訛的消息。其實還是因為市府公權力不彰的關係，才會造成大家都以為不會拆。拆除沒有那麼難，反正打蛇隨棍上，付費的是屋主，請民間業者來拆就好了，哪會有什麼排程問題？到底是為選票？還是其他？我不曉得。
頂加違建分為兩種：一、新違建。 二、既存違建與舊有違建。
新違建是只要有人檢舉就拆。（說是這樣說，但也還是不彰）
既存違建與舊有違建。只是拍照列管，暫緩拆除。（不是不拆哦～只是速度慢到大家以為不拆了）
頂樓加蓋在我向前手買的時候就有了，為什麼要算在我頭上？ 更何況我是花錢買的？
無論是否花錢買的，違法就是違法。如果是購買的時候仲介沒說，所以不知道相關規定，那要去找仲介哦～
可是我用了這麼多年，其他住戶也都沒有反對的意見，不就是表示大家都默認同意我可以使用嗎？
那可能要先弄清楚默認與沈默的定義，大部分的人通常是敢怒不敢言的居多，況且單純的沉默也不等於就是默認同意。如果真的認為大家有默認，那就要自己證明住戶做了哪些事情是默認有同意使用。
但無論如何，沒有反對的意思並不表示就有同意使用哦～
但無論如何，沒有反對的意思並不表示就有同意使用哦～
依法頂樓平台是為了逃生專用而由全體住戶共有，不屬於特定住戶所有，所以不管是建商或是前屋主，都是無法將頂樓平台的所有權賣掉的。（嚴格來說是違法販賣使用權而已）
那麼他們賣的會不會是頂樓平台的使用權呢？
基本上，在沒有經過公寓全體住戶訂立頂樓平台的分管協議之前，不管是建商還是前屋主，都沒有辦法取得頂樓平台的使用權的。也就是必須要有訂立分管契約或協議，否則是不能只由特定人使用的。
那麼他們賣的會不會是頂樓平台的使用權呢？
基本上，在沒有經過公寓全體住戶訂立頂樓平台的分管協議之前，不管是建商還是前屋主，都沒有辦法取得頂樓平台的使用權的。也就是必須要有訂立分管契約或協議，否則是不能只由特定人使用的。
結論
聽說現在有不知道是地政士還是律師？有專門在幫忙公寓住戶打拆頂加的訴訟，我認為這是好事，雙北滿滿的頂加，一方面危害公共安全、二方面住宅品質不佳，為了公眾利益、免於傷亡、美觀及都更，拆了才是對大家都有利。
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